Što nam donosi novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrad

Zakon je donesen na 4. sjednici, 13. prosinca 2024. (77 glasova “za”, 59 “protiv”).

TEKST ZAKONA i obrazloženja pojedinih članaka pročitajte OVDJE

Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada predviđeno je da će Vlada u roku 180 dana (od dana njegova stupanja na snagu, 1. siječnja 2025.) donijeti Program ugradnje dizala, no uvjeren sam da će ga donijeti i prije, a čim ga donese, kreće se u objavu javnog poziva, rekao je Bačić u saborskoj raspravi o predloženom zakonu. Na zahtjev Ljubice Lukačić (HDZ) pobrojao je uvjete koje će trebati ispuniti za ugradnju dizala. Potrebno je da zajednica suvlasnika, njih preko 50 posto, donese odluku o ugradnji dizala, treba izraditi projekt ugradnje i trebaju bit osigurana sredstva od najmanje 67 posto vrijednosti projekta, jer će država ugradnju sufinancirati sa 33 posto. Zakonom je otvorena mogućnost da se jedinice lokalne samouprave pridruže sufinanciranju ugradnje dizala.

U skladu sa zakonom, od 1. siječnja 2025. svi koji se odluče za kratkoročni najam trebat će suglasnost suvlasnika, njih dvije trećine, odnosno 66, umjesto 80 posto, kako je planirano ranije.

Vlasnici koji već stanove daju u kratkoročni najam, u roku od pet godina, odnosno do 31. prosinca 2029. godine, morat će ishoditi tu suglasnost. Takvu suglasnost morat će tražiti i neke tihe djelatnosti koje stvaraju buku.

Podsjetimo, Zakon definira ulogu upravitelja, i ulogu predstavnika suvlasnika, te precizno nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je izazivalo poteškoće u praksi. Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Minimalni iznos pričuve vezan je uz Podatak o etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenog podatka, kako bi se jednostavnije obračunavala zajednička pričuva.

Cilj je pridonijeti donošenju kvalitetnog programa upravljanja zgradom da se svaka zgrada pregleda i utvrde rokovi popravaka ili zamjene dotrajalih dijelova jer je ulaganje u zajedničku pričuvu ulaganje u zajedničku imovinu koje se vraća kroz povećanje vrijednosti nekretnine. Stoga je  u Zakonu naglašen Program upravljanja zgradom kako bi zgrade postale kvalitetnije i sigurnije.

Pod zgradom se podrazumjeva i blokovska garaža, za koju vrijede sve odredbe Zakona jer je uočeno da se u prostoru nalazi velik broj takvih garaža koje se primjereno ne održavaju.

Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).

Uvodi se Registar zajednice suvlasnika što je preduvjet za dobivanje OIB-a, a iz tog će Registra velik dio podataka preuzimati Porezna uprava u svoj Registar kućanstava. Pomoću tog registra dugoročno ćemo imati kvalitetne podatke o kućanstvima u Republici Hrvatskoj i pokazatelje za stanove u prostoru što će olakšavati postupanje hitnim službama.

Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se često zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne mogu donijeti:

• hitni popravci (npr. puknuće cijevi) –  nema obveze prikupljanja suglasnosti
• nužni popravci (npr. sanacija krova) – jedna trećina suvlasnika (dosad 50 posto)
• redovna uprava (npr. odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala) – više od 50 posto suvlasnika
• investicijsko održavanje (velika ulaganja u zgradu) – 80 posto suvlasnika (dosad 100 posto)

Za stanove u kojima se namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najama u stambenim zgradama i najam za više osoba ubuduće će bit potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, s obzirom da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Zakonom je propisano da se najmom za više osoba smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a rodbinski nepovezanih osoba. 

Rješenjem koje donosi ovaj Zakon će suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba. Potrebna suglasnost stavlja se na dvije trećine suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika.

Konačnim prijedlogom Zakona uvodi se obveza onima koji već obavljaju glasnu djelatnost ili djelatnost kratkoročnog najma da svoje poslovanje usklade s odredbama Zakona, odnosno da prikupe potrebne suglasnosti u roku od 5 godina od stupanja Zakona na snagu.

Najam za velik broj osoba se pokazuje kao najproblematičniji u praksi, a istodobno i jedini od ovih djelatnosti za koji nije bilo potrebno ishoditi rješenja ili minimalne tehničke uvjete pa je u odnosu na taj specifični najam rok za prilagodbu jedna godina od stupanja Zakona na snagu.

Zakon uvodi mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33 posto i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava. U tu svrhu Vlada će donijeti posebne programe i osigurati sredstva.

Ministar će Pravilnikom o kućnom redu propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost da naplate višu pričuvu suvlasnicima koji krše kućni red. Propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo da suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često krše napisane odredbe. 

Uvode se novčane kazne za izvođenje građevinskih radova koji narušavaju statiku zgrade te za zatvaranje balkona i ugradnju uređaja na uličnu fasadu zgrade, kao i kazne za nemarne upravitelje, suvlasnike i predstavnike suvlasnika. Konačnim prijedlogom Zakona zabrana ugradnje klima uređaja odnosi na pročelja koja gledaju na ulice i trgove, a ne više na sva pročelja.

U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci imenovat će gradonačelnik grada rješenjem, odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi. Kao pravni lijek protiv rješenja predviđen je upravni spor. Gradonačelnici će prethodno raspisati javni poziv s uvjetima koje moraju zadovoljavati prinudni upravitelji, a kako bi im se prijavili svi zainteresirani upravitelji. Isto tako propisan je i postupak imenovanja prinudnog predstavnika suvlasnika.

Komunalni redari dobivaju ovlasti obavljanja nadzora nad provedbom odredbi Zakona u skladu s ovlastima zakona koji uređuje održavanje komunalnog reda. Mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane Zakonom fizičkim i pravnim osobama rješenjem naređuje komunalni redar. Sav priljev od novčanih kazni su prihodi jedinica lokalne samouprave.

Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.

Za upravitelje prekršajne kazne iznose od 700 eura do 5.500 eura, a za suvlasnike prekršajne kazne iznose od 400 eura do 10.000 eura. Prekršaji se odnose na ometanje radova obnove i nužnih radova, ugradnji klima uređaja na ulična pročelja i zatvaranje balkona te kratkoročni najam i najam za radnike bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika.

Za izvođače nezakonitih radova (zatvaranje balkona, ugradnja klima na ulična pročelja i sl.) prekršajne kazne iznose od 5.500 eura do 10.000 eura.