Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
Zakon je stupio na snagu 1.siječnja 2025. godine
Kako bi smo Vam omogućili lakše snalaženje unutar novog Zakona napravili smo KAZALO pojmova koji su navedeni u samom Zakonu
Pretraživanje pojmova na stranici unutar kazala omogućeno je korištenjem tipki CTRL+F na vašem računalu.
Pritiskom na znak + ispred pojma otvorit će se opis i članak Zakona
Svaki pojam dodatno je opisan a nakon opisa naveden je broj članka zakona i sadržaj članka
PREDMET I CILJ ZAKONA
Odredbama ovoga članka propisuje se predmet i cilj ovoga Zakona. Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada te drugih zgrada ako je to ovim Zakonom propisano. Nadalje, uređuju se i odnosi između sudionika u tom području, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.
Članak 1.
(1) Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, uređuju se odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.
(2) Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona primjenjuju se odredbe zakona i podzakonskih propisa kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
JAVNI INTERES
Odredbama ovoga članka utvrđuje se kako je provedba ovoga Zakona u interesu Republike Hrvatske i u javnom interesu.
Članak 2.
(1) Provedba ovoga Zakona u interesu je Republike Hrvatske i u javnom interesu.
(2) Sva tijela i sudionici provedbe ovoga Zakona dužni su hitno postupati.
PRIMJENA ZAKONA O VLASNIŠTVU
Odredbom ovoga članka uređeno je pitanje supsidijarne primjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima na pitanja koja nisu određena ovim Zakonom kao i primjena Zakona o gradnji i Zakona o prostornom uređenju.
Članak 3.
Na pitanja koja nisu uređena ovim Zakonom na odgovarajući se način primjenjuju odredbe zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te odredbe zakona kojima se uređuju pitanja prostornoga uređenja i gradnje.
DEFINICIJE POJMOVA
Odredbama ovoga članka određuju se pojmovi koji se koriste u ovome Zakonu i dane su definicije istih.
Posebno se uvodi novi pojam vrijednosne površine s obzirom na to da su različiti pojmovi za površine korišteni u drugim propisima kako bi se izbjegli mogući nesporazumi. Isto tako, kroz povijest su korišteni različiti koeficijenti korisne vrijednosti površina, te se ovim Zakonom nema namjera ispravljati povijesne podatke. Za svaku novu primjenu koeficijenata korisne vrijednosti potrebno je primjenjivati važeće propise. Trenutno je za koeficijente korisne vrijednosti važeći Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 105/15.).
Članak 4.
(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:
1. blokovska garaža je zgrada koja ima više od jedne etaže te služi pretežito za parkiranje motornih vozila s pripadajućom opremom za više od 20 motornih vozila i koja je u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba
2. dvotrećinska većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od dvije trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige
3. funkcionalna cjelina zgrade je dio višestambene, stambeno-poslovne zgrade ili poslovne zgrade koji ima svoj ulaz s javne površine, a koji je zajednički za više od četiri stana ili poslovna prostora
4. imisije su fizičke smetnje koje dolaze s jedne nekretnine ili s jednog posebnog dijela zgrade i ometaju služenje ili korištenje drugom nekretninom ili drugim posebnim dijelom zgrade
5. kratkoročan najam stana je najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana
6. kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 % ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 80 % suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige
7. Ministarstvo je tijelo državne uprave nadležno za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva
8. natpolovična većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige
9. pomoćne prostorije su prostorije koje se nalaze izvan posebnog dijela zgrade, a služe njegovoj uporabi
10. posebni dijelovi zgrade su stan, poslovni prostor i drugi dijelovi na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela zgrade
11. poslovnim prostorom smatra se prostor u zgradi u kojem se obavlja poslovna djelatnost i koja u pravilu čini samostalnu uporabnu cjelinu
12. poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu
13. stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora
14. stan je samostalna uporabna cjelina namijenjena stanovanju koja se sastoji od jedne ili više prostorija koje imaju poseban ulaz
15. tiha i mirna djelatnost podrazumijeva gospodarsku djelatnost koja se obavlja na način da se ne čuje niti uzrokuje vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade te da je prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti u stanu stalno nazočna osoba koja gospodarsku djelatnost obavlja
16. ulično pročelje je pročelje višestambene zgrade koje je okrenuto prema ulici i/ili trgu
17. upravljanje zgradom je djelatnost kojom se osigurava ispunjavanje obveza u skladu s propisima i dokumentima glede održavanja zgrada te održavanja zgrada u stanju podobnom za uporabu
18. višestambena zgrada je zgrada namijenjena stanovanju, a sastoji se od najmanje četiri stana
19. vrijednosna površina stana ili poslovnog prostora odnosno posebnih dijelova zgrade i njezinih pripadaka je neto podna površina tih dijelova zgrade koja se računa prema točki 5.1.7. HRN ISO 9836, uz primjenu koeficijenata korisne vrijednosti površina
20. zgrada je višestambena zgrada, stambeno-poslovna zgrada, poslovna zgrada ili blokovska garaža.
(2) Pojmovi koji se koriste u ovom Zakonu imaju značenje određeno zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te zakonima kojima se uređuje prostorno uređenje i gradnja, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije.
NEUTRALNOST IZRAZA
Odredbom ovoga članka se propisuje rodna neutralnost izraza koji se koriste u ovom Zakonu.
Članak 5.
Izrazi koji se koriste u ovom Zakonu, a imaju rodno značenje odnose se jednako na muški i ženski rod.
NAČIN DONOŠENJA AKATA
Odredbama ovoga članka propisuje se način donošenja akata za strateško planiranje stanovanja koji će se s propisom koji uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.
Članak 6.
(1) Vlada Republike Hrvatske, na prijedlog tijela državne uprave nadležnog za prostorno uređenje i gradnju, donosi srednjoročni akt strateškog planiranja iz područja stanovanja.
(2) Akcijski plan za provedbu akta strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka izrađuje se u skladu s propisom kojim se uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.
(3) Izvještavanje, praćenje i vrednovanje akta strateškog planiranja iz stavka 1. ovoga članka provodi se u skladu s propisom kojim se uređuje područje strateškog planiranja i upravljanja razvojem Republike Hrvatske.
ZAJEDNICA SUVLASNIKA
Odredbom ovoga članka propisuje se da zajednicu suvlasnika čine vlasnici posebnih dijelova zgrade te da je zajednica suvlasnika pravna osoba s pravnom osobnošću. Zajednica suvlasnika upravlja zajedničkom imovinom u zgradi, odnosno pričuvom te svoje odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom. Također, ovom člankom propisuje se supsidijarna primjena propisa o udrugama.
Članak 7.
(1) Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.
(2) Zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi.
(3) Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva.
(4) Zajednica suvlasnika svoja prava, obveze i međusobne odnose uređuje međuvlasničkim ugovorom.
(5) Zajednica suvlasnika može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena.
(6) Na rad, poslovanje, prestanak zajednice suvlasnika i druga pitanja koja nisu uređena međuvlasničkim ugovorom i ovim Zakonom odgovarajuće se primjenjuju propisi kojima se uređuje rad udruga.
PRAVNA OSOBNOST ZAJEDNICE SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članka uređuje se način stjecanja i gubitka pravne osobnosti zajednice suvlasnika. Nadalje, propisuju se elementi potrebni za upis u Registar zajednice suvlasnika, a to su: osobni identifikacijski broj, naziv i sjedište zajednice suvlasnika.
Nadalje, ovim člankom uređuje se način dodjele osobnog identifikacijskog broja koji dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednice suvlasnika.
U kontekstu stjecanja pravne osobnosti zajednice suvlasnika, a u smislu poreznog tretmana zajednice ista se ne smatra se poreznim obveznikom poreza na dobit osim ako u skladu s posebnim propisima obavlja određenu gospodarsku djelatnost čije bi neoporezivanje dovelo do stjecanja neopravdanih povlastica na tržištu. Navedeno znači da se zajednicu suvlasnika može promatrati kao i ostale neprofitne pravne osobe što znači da ako obavlja samo djelatnost za koju je osnovana (dobila je pravnu osobnost) nije obveznik poreza na dobit. Međutim, ako uz tu djelatnost obavlja i neku gospodarsku djelatnost, obveznik je poreza na dobit samo za tu gospodarsku djelatnost. Naime, članak 2. stavak 1. Zakona o porezu na dobit propisuje da je porezni obveznik trgovačko društvo i druga pravna i fizička osoba rezident Republike Hrvatske koja gospodarsku djelatnost obavlja samostalno, trajno i radi ostvarivanja dobiti, dohotka ili prihoda ili drugih gospodarskih procjenjivih koristi. Nadalje, članak 2. stavak 1. Pravilnika o porezu na dobit dodatno propisuje da porezni obveznik u smislu navedenog članka Zakona jest trgovačko društvo i druga pravna osoba. Za prosudbu o tome je li druga pravna osoba koja nije navedena u članku 2. stavku 6. toga Zakona porezni obveznik, bitno je obavlja li djelatnost radi stjecanja dobiti, bez obzira na vrstu djelatnosti i njezin pravni status. Obavlja li takva osoba djelatnost radi stjecanja dobiti, treba utvrditi na temelju akata o osnivanju i poslovanju te na temelju podataka o djelatnosti koju stvarno obavlja, rezultatu poslovanja i postupanju s ostvarenim rezultatom.
Članak 8.
(1) Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika.
(2) Zajednica suvlasnika gubi pravnu osobnost brisanjem iz Registra zajednica suvlasnika zbog nastupa okolnosti propisanih člankom 16. ovoga Zakona.
(3) Zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom, identificirajući se s nazivom pod kojim je upisana u Registar zajednica suvlasnika te s osobnim identifikacijskim brojem koji dodjeljuje Ministarstvo financija, Porezna uprava razmjenom podataka u realnom vremenu s Registrom zajednica suvlasnika.
(4) Naziv zajednice suvlasnika je »Zgrada« uz navođenje adrese sjedišta.
(5) Sjedište zajednice suvlasnika je adresa na kojoj se zgrada nalazi.
(6) Ako se zgrada nalazi na više adresa, sjedište zajednice suvlasnika je adresa koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika.
(7) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina, adresa sjedišta zajednice suvlasnika je adresa koja je u zahtjevu za upis određena kao adresa sjedišta zajednice suvlasnika uz dodatak.
REGISTAR ZAJEDNICA SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članka uređuje se osnivanje Registra zajednice suvlasnika.
Navedeni Registar će se voditi u skladu s odredbama Zakona o državnoj informacijskoj infrastrukturi.
Registar zajednice suvlasnika je elektronička baza podataka koja se vodi jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj koji vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove. Registar zajednice suvlasnika sadržavati će podatke o zajednicama suvlasnika, njihovim identifikatorima i osobnim identifikacijskim brojevima, zgradama, suvlasnicima zgrada, upraviteljima zgrada, samostalnim uporabnim cjelinama u zgradama, odnosno posebnim dijelovima zgrade s podacima o vlasnicima i površinama i njihovim identifikatorima te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.
Podatke o vlasništvu nekretnina će se u Registar zajednica suvlasnika preuzimati prvenstveno Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. Registar zajednice suvlasnika biti će povezan po potrebi i s drugim registrima a sve radi razmjene podataka. Sadržaj Registra zajednice suvlasnika propisat će pravilnikom ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva uz suglasnost ministra nadležnog za financije i ravnatelja tijela državne uprave nadležnog za geodetske i katastarske poslove.
Članak 9.
(1) Registar zajednica suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove.
(2) Registar zajednica suvlasnika vodi se jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u Republici Hrvatskoj, u elektroničkom obliku.
(3) U okviru postupaka određivanja i dodjeljivanja osobnog identifikacijskog broja zajednici suvlasnika, Državna geodetska uprava pridružuje identifikacijski broj zgradi.
(4) U Registru zajednica suvlasnika vode se i održavaju podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima zgrada te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade te podaci o opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi, pohranjuje se međuvlasnički ugovor i sve naknadne odluke suvlasnika u upravljanju zgradom te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.
(5) Podaci o vlasništvu nekretnina u Registar zajednice suvlasnika preuzimat će se iz zemljišne knjige.
(6) Podaci o obveznicima plaćanja pričuve i površine posebnih dijelova zgrade u Registar zajednice suvlasnika unosit će se na temelju podataka iz evidencija upravitelja.
(7) Registar zajednica suvlasnika je javan te se ustrojava i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj.
(8) U Registru zajednica suvlasnika javni podaci su podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade, izdanim opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.
(9) Sve pravne i fizičke osobe upisuju se u Registar zajednica suvlasnika uz navođenje: imena i prezimena odnosno naziva, adrese prebivališta odnosno sjedišta te osobnog identifikacijskog broja.
(10) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost ministra nadležnog za financije i glavnog ravnatelja Državne geodetske uprave, propisuje pravilnikom sadržaj Registra zajednica suvlasnika, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena.
UPIS ZGRADE U REGISTAR
Odredbama ovoga članka uređuje se tko, na koji način i kome podnosi zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika. Odredbama ovoga članka propisuje se da zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika podnosi upravitelj zgrade. Zahtjev se podnosi elektronički nadležnom područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba. Državna geodetska uprava razvijat će Registar zajednice suvlasnika te će on sadržavati podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalnoj cjelini zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika i podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavljeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade sa iskazanom vezom na podatke iz zahtjeva.
Registar zajednice suvlasnika koristiti će prvenstveno postojeće podatake o vlasništvu nekretnina iz Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra te drugih postojećih registara. Ono što nije moguće „povući“ iz postojećih registara, dopunit će se kroz unos podataka u Registar. Jedan od podataka koji će se unositi je prostorni raspored posebnih dijelova zgrada i njihovih suvlasnika u trenutku podnošenja zahtjeva. Za navedeni prostorni raspored može se koristiti pojednostavljeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade sa iskazanom vezom na podatke iz zahtjeva, za koji se može upotrijebiti postojeći nacrt zgrade iz projektne dokumentacije ili etažnog elaborata. Ako nema postojećg nacrta zgrade iz projektne dokumentacije ili etažnog elaborata, tada će biti potrebno izraditi pojednostavljeni shematski prikaz koji ne treba biti izrađen novom izmjerom prostora niti sa svim elementima tehničkog nacrta, već je bitno da je pregledan. Sve navedeno će biti razrađeno u pravilniku.
Također, odredbama ovoga članka propisuje se dužnost upravitelju zgrade prijaviti i promjene upisanih podataka o zgradi. Propisuje se i da je upis u Registar zajednice suvlasnika upravni postupak te se stoga propisuju i pravni lijekovi, u konkretnom slučaju mogućnost pokretanja upravnog spora.
Članak 10.
(1) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.
(2) Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva.
(3) Upravitelj zgrade dužan je u roku od 15 dana od dana saznanja za nastale promjene podataka iz članka 9. stavka 4. ovoga članka prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.
(4) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka odlučuje se rješenjem.
(5) Protiv rješenja iz stavka 4. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.
(6) Ako zajednica suvlasnika nije upisana u Registar zajednica suvlasnika, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom.
REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA
Ovim člankom uređuje se osnivanje i vođenje Registra upravitelja zgrada kojeg će voditi Državna geodetska uprava. Registar upravitelja zgrada je elektronska javna baza podataka koja sadrži podatke i dokumente koji se odnose na upravitelje zgradama i ugovore o upravljanju zgradama. Registar upravitelja zgrada sadržavat će podatke o upravitelju zgrade, ugovorima o upravljanju zgrado, prinudnom upravitelju zgrade, rješenjima o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade i drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima budući da su isti potrebni kako bi se mogao voditi Registar zajednice suvlasnika. Potreba za osnivanjem ovoga Registra pokazala se s obzirom na to da ne postoji popis upravitelja zgrada. Kako bi se uspješno vodili podaci u Registru zajednice suvlasnika, a u kojem će se nalaziti podaci o upraviteljima zgrade, potrebno je prvo registrirati upravitelje zgrade, stoga se predlaže da Državna geodetska uprava, osnuje i ovaj Registar upravitelja zgrada.
Sadržaj Registra upravitelja zgrada način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis, obrasce zahtjeva za upis promjena podataka te način i postupak određivanja jedinstvenih identifikatora propisat će se pravilnikom.
Članak 11.
(1) Registar upravitelja zgrada vodi Državna geodetska uprava.
(2) Registar upravitelja zgrada vodi se jedinstveno za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj, u elektroničkom obliku.
(3) Registar upravitelja zgrada je javan i ustrojava se i vodi u skladu s odredbama zakona kojim je uređena državna informacijska infrastruktura u Republici Hrvatskoj.
(4) U Registru upravitelja javni podaci su podaci o upravitelju i adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline kojom upravitelj upravlja.
(5) Podaci o upravitelju iz stavka 4. sadrže: ime i prezime odnosno naziv, adresu prebivališta odnosno sjedišta te osobni identifikacijski broj upravitelja.
(6) U Registru upravitelja zgrada vode se i održavaju podaci i dokumenti koji se odnose na upravitelja zgrade, adresu zgrade odnosno funkcionalne cjeline kojom upravitelj upravlja, ugovor o upravljanju zgradom, prinudnog upravitelja zgrade, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade i drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.
(7) Ministar nadležan za poslove prostornoga uređenja i graditeljstva, uz prethodnu suglasnost glavnog ravnatelja Državne geodetske uprave, propisuje pravilnikom sadržaj Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena podataka.
UPIS U REGISTAR UPRAVITELJA ZGRADA
Članak 12.
(1) Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.
(2) Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada sadrži podatke o upravitelju zgrade, adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade kojom upravitelj upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, podatke o prinudnom upravitelju zgrade i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade.
(3) Upravitelj zgrade dužan je u roku od osam dana od dana saznanja za nastale promjene podataka iz članka 11. stavka 6. prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.
(4) Ako upravitelj zgrade nije upisan u Registar upravitelja zgrada, upravitelj zgrade obvezan je podnijeti zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada u roku od 90 dana od dana preuzimanja upravljanja nad zgradom.
(5) O zahtjevu iz stavka 1. ovoga članka odlučuje se rješenjem.
(6) Protiv rješenja o zahtjevu za upis u Registar zajednica suvlasnika iz stavka 5. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.
RAZDVAJANJE ZAJEDNICA SUVLASNIKA
Ovim člankom se uređuje način uspostave i odvajanje zajednice suvlasnika ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina sa zasebnim ulazima (više ulaza u zgradi) ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, pa svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika. Za odvajanje odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja. Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Nadalje, ako su u takvim zgradama potrebni radovi i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (koji su zajednički za sve funkcionalne cjeline tj. ulaze primjerice popravak krova), odluke o takvim radovima donose se za cjelovitu nekretninu. I to onom većinom koja je propisana za donošenje odgovarajućih odluka. Dakle, u takvim slučajevima u odlučivanju sudjeluju sve funkcionalne cjeline (ulazi) ne samo jedna.
Članak 13.
(1) Ako zgrada ima više funkcionalnih cjelina ili se na jednoj katastarskoj čestici nalazi više odvojenih zgrada, svaka od njih može uspostaviti zasebnu zajednicu suvlasnika na koju se primjenjuju sve odredbe ovoga Zakona.
(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, ako su potrebni radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, kao i za odlučivanje o načinu upravljanja i održavanja zajedničkog zemljišta odluke se donose za cjelovitu nekretninu.
(3) Za odvajanje odnosno za formiranje zasebne zajednice suvlasnika potrebna je natpolovična većina funkcionalne cjeline koja se odvaja.
(4) Zajednice suvlasnika koje se odvajaju preuzimaju sva prava i obveze razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.
(5) Ako je na istoj katastarskoj čestici formirano više zajednica suvlasnika, one su dužne zajedničke troškove održavanja snositi razmjerno veličinama vrijednosnih stambenih i drugih površina svake od njih, a za štetu koja bi trećima nastala od dijelova koji su im zajednički ili za zajedničke obveze prema trećima odgovaraju solidarno.
ODGOVORNOST ZA ŠTETU
Odredbama ovoga članka uređuje se odgovornost za štetu koja prema trećima nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koje se odnose na održavanje zgrade kao i kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela je šteta nastala. U tim slučajevima, za štetu prema trećima, solidarno odgovaraju zajednica suvlasnika zajedno sa svim suvlasnicima posebnih dijelova i upraviteljem.
Intencija je ove odredbe, u svrhu učinkovitog održavanja zajedničkih dijelova zgrade, propisati odgovornost za štetu prema trećima ne samo zajednici suvlasnika već i suvlasnicima posebnih dijelova zgrade i upravitelju uz iznimku da se upravitelj može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili
Članak 14.
(1) Zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji se odnose na održavanje zgrade.
(2) Zajednica suvlasnika odgovorna je i za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela zgrade potječe šteta.
(3) Za štetu prema trećim osobama, zajedno sa zajednicom suvlasnika, solidarno odgovaraju svi suvlasnici zgrade i upravitelj.
(4) Iznimno od stavka 3. ovoga članka, upravitelj se može osloboditi odgovornosti ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.
SPAJANJE SUVLASNIČKIH ZAJEDNICA
Odredbama ovoga članka uređuju se statusne promjene zajednice suvlasnika. Naime, zajednice suvlasnika mogu donijeti odluku o pripajanju jedne zajednice drugoj. U praksi se pokazalo da za pojedine zajednice suvlasniku, da bi mogle bolje upravljati svojim zgradama, postoji potreba pripajanja jedne ili više zajednica. Odluka o pripajanju donosi se natpolovičnom većinom svake od zajednica suvlasnika u postupku pripajanja. S obzirom na to da je pripajanje izraz volja zajednica suvlasnika koje se pripajaju, o navedenom je potrebno sklopiti sporazum te istim urediti prava i obveze zajednica koje se pripajaju.
Članak 15.
(1) Pripajanje jedne ili više zajednica suvlasnika drugoj upisuje se u Registar zajednica suvlasnika.
(2) Odluku o pripajanju zajednice suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika svake od zajednica suvlasnika u postupku pripajanja.
(3) Zajednice suvlasnika, po osobi određenoj za zastupanje, potpisuju sporazum o pripajanju kojim reguliraju međusobna prava i obveze.
PRESTANAK POSTOJANJA ZAJEDNICE SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članka uređuje se prestanak postojanja zajednice suvlasnika. Zajednica suvlasnika prestaje postojati ako se broj suvlasnika smanjio na samo jednog vlasnika ili pripajanjem drugoj zajednici suvlasnika. U slučaju prestanka nad zajednicom suvlasnika provodi se likvidacija, a upravitelj zgrade zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije. Nakon okončanja postupka likvidacije zajednica suvlasnika briše se iz Registra zajednice suvlasnika.
Članak 16.
(1) Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika:
1. smanjenje ukupnog broja suvlasnika na jednog vlasnika
2. pripajanje drugoj zajednici suvlasnika.
(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka upravitelj zgrade dužan je mjesno nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba podnijeti zahtjev za upis prestanka djelovanja zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika u roku od osam dana od dana utvrđenja činjenice o prestanku postojanja zajednice suvlasnika.
(3) Upravitelj zgrade zastupa zajednicu suvlasnika u postupku likvidacije te se otvaranjem likvidacijskog postupka upisuje u Registar zajednica suvlasnika kao osoba ovlaštena za zastupanje zajednice suvlasnika do okončanja postupka likvidacije i brisanja zajednice suvlasnika iz Registra zajednica suvlasnika.
SUDSKI POSTUPCI
Odredbom ovoga članka definiraju se sudski postupci u kojima zajednica suvlasnika može biti stranka kao i primjena propisa o parničnom postupku.
Zajednicu suvlasnika u pravilu zastupa upravitelj. Međutim, navedeno ne ograničava pravo zajednici suvlasnika da samostalno angažira stručnu pomoć za zastupanje ili da naloži upravitelju da angažira stručnu pomoć za zastupanje u skladu s odredbama zakona koji uređuju parnični postupak, upravne sporove, upravne postupke, itd. U sudskim postupcima zajednicu suvlasnika zastupa upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti.
S obzirom da se radi o osjetljivim odnosima između osoba koji, u pravilu, žive u istoj zgradi, prije započinjanja sudskih postupaka, zajednica suvlasnika obvezna je provesti postupak medijacije. Od navedenog pravila izuzeto je pokretanje postupaka prisilne naplate pričuve i privremene mjera predviđene zakonom kojim se uređuje ovršni postupak.
Članak 17.
(1) Upravitelj zgrade ili opunomoćenik kojeg zajednica suvlasnika međuvlasničkim ugovorom ili posebnom odlukom suvlasnika na to ovlasti zastupa zajednicu suvlasnika u svim postupcima koji se vode pred nadležnim tijelima.
(2) Prije započinjanja postupaka iz stavka 1. ovoga članka zajednica suvlasnika može provesti postupak medijacije.
(3) Odluke iz stavka 1. ovoga članka donose se natpolovičnom većinom.
(4) Za rješavanje sporova iz ovoga Zakona mjesno je nadležan sud na čijem se području zgrada nalazi.
ZAJEDNIČKI DIJELOVI ZGRADE
Odredbom ovoga članka propisuju se zajednički dijelovi zgrade. Tako se primjerice propisuje da je zajednički dio zgrade nosiva konstrukcija zgrade u koju spadaju: temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija i krovna konstrukcija. Nadalje, propisuje se da se zajedničkim dijelovima zgrade smatraju i elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade kao što su: sjenila, kapci, žaluzine i grilje samo ako nisu dio prozora već element pročelja. Prozori koji se nalaze u sklopu posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka nisu zajednički dijelovi zgrade prema ovom Zakonu i svaki suvlasnik je dužan održavati svoje prozore. Isto tako, među ostalim, zajedničkim dijelovima smatraju se prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade kao što su prostor za odlaganje otpada, pranje i/ili sušenje rublja, spremišta bicikla i dječjih kolica te drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade primjerice: pješački mostovi, rampe, trgovi i drugo.
Također, ovim člankom propisuje se da se odredbe ovoga članka odnose i na zgrade koje imaju manji broj stanova odnosno poslovnih prostora od propisanog u članku 4. ovoga Zakona. Naime, intencija je zakonodavca da se ovaj Zakon odnosi na višestambene zgrade namijenjene stanovanju s najmanje četiri stana i stambeno – poslovne zgrade koje se sastoje od najmanje tri stana i jednog poslovnog prostora. Kako ovim Zakonom prestaje važiti Uredba o održavanju zgrada („Narodne novine“, broj 64/97.) nastala bi pravna praznina u primjeni definicije zajedničkih dijelova za zgrade koje imaju manje od četiri stana odnosno za stambeno-poslovne zgrade koje imaju manje od tri stana i jednog poslovnog prostora. Stoga se ovom odredbom propisuje da se ovaj članak, (s obzirom na to da se istim propisuju zajednički dijelovi zgrade) primjenjuje i na višestambene zgrade koje imaju manje od četiri stana i stambeno – poslovne koje imaju manje od tri stana i jednog poslovnog prostora.
Članak 18.
Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:
1. nosiva konstrukcija zgrade
2. pokrov
3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
4. pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
5. vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade
6. ovojnica zgrade
7. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
8. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
9. dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
10. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
11. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
12. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
13. vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
14. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
15. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
16. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
17. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
18. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
19. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
20. nužna i rasvjeta u slučaju nužde
21. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
22. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
23. zajedničke televizijske ili radioantenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade
25. zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom
26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala
28. gromobranske instalacije
29. kanali i uređaji za transport smeća
30. portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
31. septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi
32. drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.
ODRŽAVANJE ZGRADE - JAVNI INTERES RH
Odredbom ovoga članka propisuje se da je održavanje zajedničkih dijelova zgrade aktivnost koja je u javnom interesu te kojom se održavaju projektirane osobine zgrade kao i da isto osobito uključuje očuvanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti na razini propisanoj važećim propisima.
Članak 19.
Održavanje zajedničkih dijelova zgrade je skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti u skladu s važećim propisima.
UGRADNJA DIZALA
Odredbom ovoga članka omogućava se sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.
Naime, brojne višekatne zgrade u Republici Hrvatskoj nemaju dizala i uređaje za olakšan pristup za slabo pokretne osobe što starijim osobama, osobama s invaliditetom te drugim osobama smanjenje pokretljivosti utječe na kvalitetu života. Veliki broj višekatnih zgrada u Republici Hrvatskoj građen je u vrijeme kada ugradnja dizala odnosno uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe nije bila obveza. Stoga je potrebno potaknuti gradnju dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade te je stoga određeno da će se takva ugradnja sufinancirati od stane Republike Hrvatske. Za sufinanciranje takve ugradnje potrebno je da zgrade ispunjavaju kumulativne uvjete propisane u ovom članku u kojima će Republika Hrvatska sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala. U tu svrhu Vlada Republike Hrvatske donijet će Program ugradnje dizala za postojeće zgrade. U navedenom Programu će se, među ostalim, propisati i mogućnost sudjelovanja jedinica lokalne samouprave u sufinanciranju ugradnje dizala u postojeće zgrade.
Članak 21.
(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna sufinancira se ugradnja dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:
– suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige odnosno suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade u zgradama za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi
– imaju najmanje tri kata ili u kojima stanuje suvlasnik odnosno član kućanstva suvlasnika koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80-postotnim tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupnja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje
– izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji
– natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o ugradnji dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe
– imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe.
(2) Republika Hrvatska sufinancirat će jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.
(3) Odluku o donošenju Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.
(4) U Programu iz stavka 3. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade radi povećanja kvalitete života stanara, detaljno se propisuju uvjeti za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, mogućnost sudjelovanja jedinica lokalne samouprave u sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade i razlozi za raskid takvog ugovora.
UREĐENJE PROČELJA
Odredbama ovoga članka pobliže se uređuje uređenje pročelja zgrada. Kulturno-povijesne cjeline gradova su ogledalo cijele države, a briga o njihovom uređenju uz primjerenu zaštitu traži i značajna ulaganja koja premašuju mogućnosti samih suvlasnika zgrada. Posebno se to odnosi na naše gradove u čijim povijesnim dijelovima imamo zastupljene različite socijalne kategorije.
Kako bi se sačuvale kulturno-povijesne cjeline gradova nužno je građanima sufinancirati uređenja takvih pročelja. Stoga se ovom odredbom propisuje da će se iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancirati obnova pročelja zgrada i to onih koje se nalaze unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova, za koje je izrađen glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji, koja se ne sufinanciraju po nekom drugom osnovu, u kojima je natpolovičnom većinom suvlasnika donesena odluka o uređenju pročelja, te koje imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja. Republika Hrvatska i jedinica lokalne samouprave će sufinancirati uređenja pročelja zgrada. Pod uređenjem pročelja u ovom Zakonu ne smatra se značajna obnova zgrade koja je definirana Zakonom o gradnji, ali prilikom uređenja pročelja nastojat će se i doprinijeti energetskoj učinkovitosti zgrada.
Članak 22.
(1) Na temelju ovoga Zakona iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira se uređenje pročelja stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje kumulativno zadovoljavaju sljedeće uvjete:
– nalaze se unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova
– izrađen je glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji
– ne sufinanciraju se po nekoj drugoj osnovi
– natpolovičnom većinom suvlasnika donesena je odluka o uređenju pročelja
– imaju osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.
(2) Republika Hrvatska sufinancirat će jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja za postojeće zgrade.
(3) Na temelju ovoga Zakona obveza je jedinice lokalne samouprave da sufinancira jednu trećinu ukupnih troškova uređenja pročelja postojeće zgrade.
(4) Izvođač odnosno druga osoba koju odredi izvođač na temelju glavnog projekta za uređenje pročelja postojeće zgrade ima pravo privremeno i bez naknade zauzeti javnu površinu ili drugo zemljište nužno za organizaciju gradilišta, postavljanje skele i/ili je koristiti za pristup gradilištu te dovoz i odvoz građevnih proizvoda odnosno građevinskog otpada.
(5) Odluku o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade donosi Vlada Republike Hrvatske na prijedlog Ministarstva.
(6) U Programu iz stavka 5. ovoga članka detaljno se razrađuju mjere za poticanje uređenja pročelja za postojeće zgrade radi očuvanja kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja gradova, detaljno se propisuju preduvjeti za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, potrebne suglasnosti, prioriteti prilikom sufinanciranja uređenja pročelja za postojeće zgrade, poticanje mjera energetske obnove, način objave i sadržaj javnog poziva za sufinanciranje uređenja pročelja za postojeće zgrade, sustav bodovanja projekata uređenja pročelja za postojeće zgrade, sadržaj ugovora o sufinanciranju uređenja pročelja za postojeće zgrade i razlozi za raskid takvog ugovora.
(7) Odredbe ovoga članka ne odnose se na poslovne zgrade.
REDOVITO I IZVANREDNO ODRŽAVANJE
Odredbom ovoga članka definiraju se vrste održavanja zgrade na način da su iste redovito i izvanredno održavanje.
Članak 23.
(1) Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje.
(2) Izvanredno održavanje uključuje: hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje.
REDOVITO ODRŽAVANJE
Odredbom ovoga članka određuju se hitni popravci koji spadaju u izvanredno održavanje. U svakodnevnom životu pojave se kvarovi na zajedničkim dijelovima zgrade koji mogu dovesti do neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi u zgradi ili izvan nje. Stoga je ovom odredbom propisano koje je radnje u svrhu otklanjanja takvih kvarova nužno hitno poduzeti. Isto tako propisuje se tko snosi troškove nastale hitnim popravkom. Tako je propisano da zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici, razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova, odgovaraju za troškove nastale hitnim popravkom. Kao dodatno propisuje se što u situacijama kada sam upravitelj o svom trošku izvrši određeni popravak. U tom slučaju, upravitelj ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova. Da bi osigurao naknadu troškova, upravitelju se ovom odredbom daje mogućnost zakonskog založnog prava na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjerni dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini propisanog zakonom koji uređuje ovrhu. Institut zakonskog založnog prava uređen je člankom 314. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima na način da je propisano da se isto osniva ispunjenjem pretpostavaka koje za to odredi posebni zakon. Ovim se (posebnim) Zakonom određuju pretpostavke za osnivanje zakonskog založnog prava na nekretnini u slučaju izvršenja hitnih i nužnih popravaka ali do iznosa koji je određen Ovršnim zakonom. Dakle, zakonsko založno pravo je u konkretnom slučaju vezano uz odredbe Ovršnog zakona koje se odnose na pokretanje ovrhe na nekretnini, te posebno u dijelu koji se odnosi na posebne uvjete za određivanje ovrhe na nekretnini prema kojima će sud prijedlog za ovrhu na nekretnini odbiti ako glavnica tražbine radi čijeg se namirenja ovrha traži ne prelazi iznos od 5.300,00 eura.
Članak 24.
(1) Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.
(2) Redovito održavanje obuhvaća:
1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na električnoj instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji, uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kabelskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audiovideonadzora i protuprovalne zaštite, pročeljima, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima, zamjene odnosno popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojenje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjeru tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade
2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje grafita na pročelju zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na prolazima koji su zajednički dijelovi zgrade, deratizaciju i dezinsekciju
HITNI POPRAVCI
Odredbom ovog članka definirani su HITNI POPRAVCI
Članak 25.
(1) Hitan popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.
(2) Hitan popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku.
(3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade u slučaju:
1. kvarova na plinskim instalacijama
2. kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
3. puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije
4. kvarova na električnoj instalaciji, uključujući elektroničke komunikacije i videonadzor
5. oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
6. prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica prodora voda te oštećenja krova
7. narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
8. kvarova na dizalu, podiznoj platformi ili rampi
9. kvarova na mehaničkoj ventilaciji zgrade i stabilnim sustavima zaštite od požara
10. otpadanja dijelova pročelja, limarije i crjepova.
(4) Za troškove nastale hitnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova.
(5) Upravitelj koji je poduzeo hitan popravak o svom trošku ima pravo na naknadu tog troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.
(6) Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade i njegovu pripatku ako ih ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade.
(7) U slučaju iz stavka 6. ovoga članka utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi suvlasnik tog dijela zgrade.
(8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavaka 5. i 6. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjeran dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu kojim se uređuje ovrha.
NUŽNI POPRAVCI
Odredbama ovoga članka definiraju se NUŽNI POPRAVCI zgrade koji spadaju u izvanredno održavanje kao aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi te se ujedno propisuje koje radove isti osobito obuhvaćaju. Također se radi svrsishodnosti ovom odredbom propisuje da upravitelj zgrade za nužni popravak treba imati suglasnost više od jedne trećine suvlasnika dobivene na temelju prethodno izrađenog nalaza stručne osobe upravitelja. Nadalje, ovim člankom propisuje se i odgovornost za troškove nastale nužnim popravkom. Tako se propisuje da za troškove nastale nužnim popravcima odgovara zajednica suvlasnika te solidarno s njom i svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova. Nadalje, kao i kod hitnih popravaka upravitelj radi osiguranja troškova koje je imao za nužne popravke ima pravo zakonskog založnog prava na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjerni dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini propisanog zakonom koji uređuje ovrhu.
Članak 26.
(1) Nužan popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.
(2) Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova radi:
1. popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, pročelja zgrade, dimnjaka i dimovodnih kanala
2. postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade
3. sanacije klizišta.
(3) Upravitelj zgrade za nalaz iz stavka 4. ovoga članka i nužan popravak treba imati suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.
(4) Suglasnost iz stavka 3. daje se na temelju prethodno izrađenog nalaza stručne osobe upravitelja.
(5) Nalaz stručne osobe iz stavka 4. ovoga članka sastoji se od tehničkog opisa predmeta s ocjenom stanja i karakterističnih fotografija zatečenog stanja.
(6) Za troškove nastale nužnim popravkom odgovara zajednica suvlasnika i zajedno s njom svi suvlasnici razmjerno veličini svojih suvlasničkih dijelova.
(7) Upravitelj koji je poduzeo nužan popravak iz stavka 1. ovoga članka o svom trošku ima pravo na naknadu toga troška od zajednice suvlasnika i svih suvlasnika razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova.
(8) Radi osiguranja razmjernog dijela naknade troška iz stavka 7. ovoga članka upravitelj ima zakonsko založno pravo na svakom posebnom dijelu nekretnine, osim ako je taj razmjeran dio naknade niži od minimalnog iznosa tražbine koja se može namiriti ovrhom na nekretnini sukladno zakonu kojim se uređuje ovrha.
(9) Ako upravitelj ne poduzme nužne popravke na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade sukladno odredbama ovoga članka i u primjerenom roku, ne dužem od 90 dana, trajno ne otkloni uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno uzrok ugrožavanja osnovnih životnih uvjeta u zgradi, takve nužne popravke može poduzeti jedinica lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi, na temelju nalaza iz stavka 4. ovoga članka ili nalaza koji je izradila stručna osoba jedinice lokalne samouprave i odluke suvlasnika iz stavka 3. ovoga članka.
(10) U slučaju iz stavka 9. ovoga članka jedinica lokalne samouprave ima pravo naknaditi troškove koji su joj nastali poduzimanjem nužnih popravaka od zajednice suvlasnika odnosno svih suvlasnika razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima na isti način kao i upravitelj.
(11) Na pravo jedinice lokalne samouprave iz stavka 10. ovoga članka na odgovarajući se način primjenjuju odredbe stavaka 7. i 8. ovoga članka.
INVESTICIJSKO ODRŽAVANJE ZGRADE
Odredbama ovoga članka definira se investicijsko održavanje zgrade kao aktivnosti kojima je cilj povećanje energetske učinkovitosti zgrade ili unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine. Ujedno se ovom odredbom uređuje da se zahvat investicijskog održavanja smatra poboljšicom u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Članak 27.
(1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti kojima je cilj unaprjeđenje projektiranih odnosno postignutih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.
(2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovitog održavanja nekretnine smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava, osim ako ovim Zakonom nije drukčije propisano.
OBAVEZA OČUVANJA GRAĐEVINE
Odredbama ovoga članka propisuje se obveza očuvanja temeljenih zahtjeva za građevinu i izvođenje građevinskih radova. Naime, u praksi se pokazalo da izvođenje proreza za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića u nosivim zidovima zgrada izgrađenih prije 1965. i onih zgrada bez vertikalnih i horizontalnih armirano-betonskih serklaža, negativno utječe na stabilnost tih zgrada.
Ovo je osobito bilo vidljivo nakon potresa koji su 2020. godine pogodili Republiku Hrvatsku. Posebno bi bilo štetno nakon provedene obnove zgrada i ojačanja nosivih zidova presjeći takva ojačanja. Stoga se, a u svrhu zaštite od urušavanja takvih zgrada, zabranjuje izvođenje navedenih radova na zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine kao i u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža.
Nadalje, ovom odredbom propisuje se i zabrana izvođenja radova natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa te postavljanje uređaja za hlađenje, grijanje obnovljive izvore energije te antenskih sustava na uličnim pročeljima zgrada. Iznimno, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine. Tu se misli prvenstveno na postavljanje takvih uređaja iza postojećih ograda na način da isti ne budu vidljivi s javne površine ili postavljanje istih na postojeće terase na način da su uređaji toliko uvučeni da ih se ne može vidjeti s javne površine. Naknadna izgradnja paravana kojima bi se takvi uređaja sakrili od pogleda dopuštena je isključivo ako je u skladu s propisima koji uređuju zaštitu kulturnih dobara te ako je to u skladu s odlukama o komunalnom redu.
Bitno je napomenuti da ova odredba, kao i cijeli Zakon, nema retroaktivno djelovanje te da ista nema utjecaj na ocjenu zakonitost radova i preinaka napravljenih do dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Takvi radovi/preinake nisu predmet ovoga članka Zakona te se njihova usklađenost s propisima može promatrati isključivo kroz pozitivnopravne propise koji su bili na snazi u vrijeme kad su radovi poduzeti.
Članak 20.
(1) U zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju se izvoditi prorezi za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića ni za koju vrstu instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.
(2) Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa.
(3) Iznimno od stavka 2. ovoga članka, dozvoljeni su radovi natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa ako se takvi radovi izvode u skladu s propisima kojima se uređuje projektiranje, građenje, uporaba i održavanje građevina, kao i s propisima kojima je propisana zaštita kulturnih dobara, i to unificirano za cijelu zgradu.
(4) Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje.
(5) Iznimno od stavka 4. ovoga članka, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine.
(6) Svi zamjenski elementi na pročeljima izgrađenih zgrada moraju biti usklađeni s geometrijskim odnosima i bojom originalnih elemenata.
(7) Na mjestima za punjenje električnih vozila u zgradama ili na zgradama potrebno je primijeniti mjere zaštite od požara propisane posebnim zakonom kojim se uređuje zaštita od požara.
(8) Svi građevinski radovi na izgrađenim zgradama moraju se provoditi u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje i prostornoga uređenja.
ZAJEDNIČKA PRIČUVA
Odredbama ovoga članka uređuju se pitanja koja se odnose na definiciju zajedničke pričuve, načina obračuna zajedničke pričuve, namjenu zajedničke pričuve te iznimke za izračun pričuve za poslovne prostore, kao i za stanove koji se koriste za kratkoročni najam i/ili najam za radnike.
Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade. Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini stana odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Međutim, međuvlasničkim ugovorom moguće je odrediti i drugačija pravila za izračun zajedničke pričuve pa se tako propisuje da se međuvlasničkim ugovorom može odrediti da pojedini poslovni prostori ili stanovi koji se u naravi koriste za obavljanje poslovne djelatnosti plaćaju pričuvu najviše u dvostrukom iznosu od iznosa utvrđenog prema vrijednosnoj površini stana ili poslovnog prostora, odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Za suvlasnike koji stanove ili poslovne prostore koriste u svrhu kratkoročnog najma za radnike obveza je uplate pričuve u dvostrukom iznosu od iznosa utvrđenog prema vrijednosnoj površini stana ili poslovnog prostora, odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Predviđeno povećanje zajedničke pričuve uvodi se zbog promjena u zgradi koje takvo korištenje donosi u prostor namijenjen primarno stanovanju. U članku 4. ovoga Zakona je navedeno da sve što se odnosi na kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike vrijedi i za druge oblike korištenja prostora u zgradi kao što su apartmani i poslovni prostori.
Nadalje, propisuje se namjena zajedničke pričuve odnosno za financiranje kojih aktivnosti, odnosno troškova se ista koristi te se ujedno uređuje da se zajednička pričuva može koristiti za troškove pokrića investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ako se time ne dovodi u pitanje financiranje tekućih troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanja zgradom iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade.
Članak 28.
(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.
(2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja zgrade te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
(3) Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
(4) Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova.
(5) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi od onoga propisanog u stavcima 3. i 4. ovoga članka, i to:
– odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinog suvlasnika
– suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.
(6) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilima iz stavaka 3., 4. i 5. ovoga članka i jesu li valjane odluke suvlasnika donesene prema ovlastima iz stavaka 4. i 5. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.
(7) Ako troškovi za zgradu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.
(8) Odredba stavka 4. ovoga članka ne primjenjuje se na poslovne prostorne koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine.
(9) Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala, za plaćanje zajedničkih troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, za potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.
(10) Sredstva zajedničke pričuve mogu se, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 9. ovoga članka.
(11) Ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi.
MINIMALNA PRIČUVA
Odredbama ovoga članka uređuju minimalni iznos pričuve te način plaćanja iste. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni mjesečno uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve. Iznos pričuve utvrđuje se godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom. Ujedno se propisuje minimalni iznos zajedničke pričuve na način da isti iznosi 0,54% etalonske cijene građenja propisane u javno objavljenom Podatku o etalonskoj cijeni građenja za primjenu u drugim propisima te se s tim u vezi propisuje da se godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog minimalnog iznosa zajedničke pričuve. Intencija je odredbe da se zajednička pričuva uvijek naplaćuje s obzirom na to da je ista nužna za održavanja zgrade. Stoga je i ovom odredbom za sve suvlasnike odnosno zgrade koje ne donesu godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom, propisano da su suvlasnici dužni uplaćivati pričuvu u peterostrukom iznosu od minimalne zajedničke pričuve. Ovo stoga što je intencija da se donose programi odražavanja i upravljanja zgradama te time i obveza plaćanja pričuve.
Članak 29.
(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.
(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.
(3) Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u »Narodnim novinama«.
(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.
(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od propisane stavkom 3. ovoga članka.
OSIGURANJE ZGRADE
Odredbom ovoga članka propisuje se obveza suvlasnicima zgrade da osiguraju zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika te od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.
Članak 30.
Zajednica suvlasnika putem upravitelja obvezna je osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika odnosno od požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.
POVREDE KUĆNOG REDA
Članak 32.
(1) Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda može takvu povredu dokumentirati na primjeren način i zatim inicirati prikupljanje potpisa ili izjašnjavanje elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom na obrazloženu odluku, kojom će suvlasnici takvu odluku potvrditi.
(2) Povreda kućnog reda utvrđena je kada suvlasnici koji imaju natpolovičnu većinu potpišu ili potvrde elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom, odluku o nepridržavanju pravila kućnog reda.
(3) Upravitelj zgrade će, nakon što je donesena odluka iz stavka 1. ovoga članka, na zahtjev jednog suvlasnika, uputiti opomenu o obvezi pridržavanja kućnog reda onome suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda.
(4) Ako se radi o povredi kućnog reda trajnije naravi, u opomeni je potrebno odrediti rok za otklanjanje povrede.
(5) U slučaju iz stavka 4. ovoga članka nova opomena može se uputiti nakon isteka roka za izvršenje obveze.
(6) Upravitelj zgrade obvezan je uputiti opomenu iz stavka 3. ovoga članka u roku od deset radnih dana od zaprimanja zahtjeva.
(7) Međuvlasničkim ugovorom moguće je propisati obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda.
(8) Ako međuvlasnički ugovor sadrži klauzulu iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj zgrade će suvlasniku kojem u razdoblju od dvije godine uputi tri opomene, uz treću i svaku sljedeću opomenu u tom razdoblju izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda.
(9) Naknada iz stavka 7. ovoga članka može se propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50,00 do 500,00 eura.
(10) Odluku o naplati naknade iz stavka 8. ovoga članka provodi upravitelj zgrade na temelju odluke natpolovične većine suvlasnika.
(11) Naknada iz stavka 9. ovoga članka uplaćuje se na račun zajedničke pričuve.
(12) Opomene iz stavka 3. ovoga članka unose se u Registar zajednica suvlasnika na zahtjev upravitelja zgrade.
(13) Opomene iz stavka 3. ovoga članka brišu se iz Registra zajednice suvlasnika nakon proteka dvije godine od unosa u Registar zajednica suvlasnika.
OBAVLJANJE GOSPODARSKE DJELATNOSTI
Članak 33.
(1) U stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se, osim stanovanja, obavljati registrirane tihe i mirne djelatnosti.
(2) Osim djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka, u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati i druge registrirane djelatnosti ako je za njihovo obavljanje utvrđena promjena namjene stana, sukladno odredbama propisa kojim se uređuje prostorno uređenje, i dobivena suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja.
(3) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 2. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
(4) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 2. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.
(5) Opoziv suglasnosti iz stavka 4. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
(6) Suglasnost iz stavka 2. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana.
(7) Nijedan suvlasnik nije dužan trpjeti da ga se obavljanjem poslovne djelatnosti u stanu u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi uznemirava na način da je izložen prekomjernoj buci ili vibracijama i ovlašten je zahtijevati da takvo uznemiravanje prestane te da mu se nadoknadi pretrpljena šteta.
KRATKOROČNI NAJAM
Odredbama ovoga članka uređuje se da je za davanje stana u kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna suglasnost kvalificirane većine suvlasnika. Naime, posljednjih godina je praksa pokazala da takav oblik korištenja stanova negativno utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika i stanara u zgradi ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Stoga je u 2024. godini donesena Strategija demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene.
Primijećeno je da je stavljanjem stanova u funkciju kratkoročnog najma, kao i korištenjem stanova za smještaj velikog broja radnika došlo do sukoba dva prava: prava vlasnika da koristi svoj stan na način koji njemu odgovara i prava ostalih suvlasnika stambene zgrade da uživaju svoje vlasništvo bez ometanja od strane susjeda do kojeg često dovodi kratkoročni najam stanova i najam stanova u koje se smješta velik broj radnika. Člankom 48. Ustava Republike Hrvatske propisano je da se jamči pravo vlasništva. Ali istim je člankom propisano i da vlasništvo obvezuje te da su nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni pridonositi općem dobru.
Obveza prikupljanja suglasnosti ostalih suvlasnika zgrade predstavlja jednu vrstu ograničenja prava vlasništva kakvog do sada nije bilo u pravnom poretku Republike Hrvatske. Takvo miješanje u pravo vlasništva će proizlaziti iz odredbi zakona tako da će biti zadovoljen uvjet da je miješanje utemeljeno na pozitivnom propisu koji je jednak za sve.
Razlozi za ovo zakonodavno rješenje su višeslojni: prvenstveno je primijećeno da se otvaranjem apartmana za smještaj turista ili smještajem velikog broja stranih radnika u jedan stan urušava kvaliteta života ostalih stanara zbog nepoznatih osoba koje borave u stambenoj zgradu i čestog mijenjanja osoba koje koriste zajedničke prostorije. Pritom treba nadodati da se u centrima turističkih gradova u pravilu nalaze stare zgrade u kojima je zvučna izolacija nedostatna za takav oblik korištenja stambenog prostora. Sve navedeno bitno pridonosi smanjenju kvalitete života osobama koje žive u tim zgradama, a oni su ostavljeni bez mogućnosti da se na bilo koji način izjasne o potpuno različitoj namjeni stambenog prostora. Nadalje, takav način korištenja stambenog fonda pogoduje nerealnom poskupljenju cijena nekretnina namijenjenih stanovanju, pogoduje iseljavaju stanovništva iz jezgri gradova na periferiju, smanjuje spremnost vlasnika takvih stanova da sudjeluju u investicijama u zajedničke dijelove zgrade s obzirom na to da u tim stanovima nitko stalno ne živi te u konačnici smanjuje dostupan stambeni fond za stanovanje. Iz svega se zaključuje da je ovakvo miješanje nužno kako bi se umanjili za društvo pogubni trendovi koji su se počeli zamjećivati.
Na ovaj će se način i suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba, ali se potrebna suglasnost ograničava na 80% suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika, a cilj odredbe nije u potpunosti onemogućiti kratkoročni najam u stambenim zgradama, već uspostaviti sustav u kojem će suvlasnici, a osobito neposredni susjedi, imati pravo uvida i odlučivanja tko će sve ulaziti u stambenu zgradu. Također, znajući da mu je za takvu djelatnost potrebna suglasnost susjeda, i potencijalni iznajmljivač će se više brinuti o potrebama svojih susjeda i voditi računa da pazi na postupke turista koji mu dolaze u stan. Slijedom navedenog, prilikom propisivanja potrebnih suglasnosti, vodilo se računa da se primjene blaže mjere te da miješanje u vlasnička prava bude razmjerno cilju koji se želi postići.
Članak 34.
(1) Vlasniku stana i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti stan za kratkoročan najam potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam.
(2) Prilikom prikupljanja suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka smatra se da su s takvom namjenom korištenja stana suglasni svi suvlasnici posebnih dijelova koji se koriste za kratkoročan najam.
(3) Vlasnik stana dužan je brinuti se da se njegov stan ne koristi za kratkoročan najam bez potrebne suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka te se ne oslobađa prekršajne odgovornosti ako je stan dao u najam trećoj osobi ili osobama.
(4) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 1. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
(5) Suglasnost iz stavka 4. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.
(6) Opoziv suglasnosti iz stavka 5. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
(7) Suglasnost iz stavka 1. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana.
NAJAM ZA VEĆI BROJ OSOBA
Članak 35.
(1) Vlasniku posebnog dijela zgrade i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti svoj poseban dio zgrade za smještaj više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi koji graniče s njegovim posebnim dijelom koji se namjerava koristiti za najam za veći broj osoba.
(2) Vlasnik posebnog dijela zgrade dužan je brinuti se da se njegov poseban dio ne koristi za najam bez potrebne suglasnosti iz stavka 1. ovoga članka te se ne oslobađa prekršajne odgovornosti ako je stan dao u najam trećoj osobi ili osobama.
(3) Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 1. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.
(4) Suglasnost iz stavka 3. ovoga članka može se opozvati i prije roka na koji je dana ako se obavljanjem djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika.
(5) Opoziv suglasnosti iz stavka 4. ovoga članka donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika.
(6) Suglasnost iz stavka 1. ovoga članka i rokovi u kojima je ona dana vežu i svakog budućeg vlasnika stana.
MEĐUVLASNIČKI UGOVOR
Odredbama ovoga članka uređuje se obveza sklapanja međuvlasničkog ugovora kojim suvlasnici uređuju svoja prava, obveze i međusobne odnose suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika.
Članak 36.
(1) Prava, obveze i međusobne odnose suvlasnika zgrade u zajednici suvlasnika u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom.
(2) Međuvlasnički ugovor sadrži:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
– mogućnost zastupanja zajednice suvlasnika od strane predstavnika suvlasnika, po punomoći
– obveze pridržavanja kućnog reda
– mogućnost određivanja naknade za nepridržavanje kućnog reda te visinu naknada
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija te uređaja i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
– druge odredbe potrebne za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika zgrade.
(3) Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike, ako nije drukčije propisano ovim Zakonom.
(4) Međuvlasnički ugovor predstavnik suvlasnika dužan je dostaviti upravitelju zgrade u roku od 15 dana od njegova sklapanja.
(5) Upravitelj zgrade obvezan je međuvlasnički ugovor dostaviti u Registar zajednica suvlasnika.
SASTANCI SUVLASNIKA
Odredbom ovoga članka uređuje se pitanje učestalosti održavanja sastanaka suvlasnika na način da se isti održava po potrebi, ali najmanje jednom godišnje kada se na istome raspravlja o godišnjem izvještaju o upravljanju te donosi godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnji program održavanja zgrade.
Članak 37.
(1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i u skladu s propisima zajednica suvlasnika donosi na sastanku suvlasnika.
(2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika.
(3) Sastanak suvlasnika mogu sazvati i:
– suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima manje od 20 samostalnih uporabnih cjelina
– suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne petine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 20, a manje od 50 samostalnih uporabnih cjelina
– suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige ili suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne desetine vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi ako zgrada ima više od 50 samostalnih uporabnih cjelina.
(4) Sastanak suvlasnika može sazvati i upravitelj zgrade.
(5) Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se najmanje pet dana prije sastanka, pisanim putem, u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte, prema dogovoru natpolovične većine suvlasnika, uz dodatan obvezan uvjet objavom na oglasnoj ploči zgrade.
(6) Poziv za sastanak sadrži podatke o osobi ili osobama koje sazivaju sastanak, mjestu, vremenu i načinu održavanja sastanka te dnevni red sastanka.
(7) Na početku sastanka suvlasnika nazočni suvlasnici većinom glasova dogovaraju tko će od njih biti zapisničar.
(8) O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik koji potpisuje ili putem elektroničke pošte daje suglasnost na sadržaj zapisnika osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku.
(9) Zapisnik sa sastanka suvlasnika sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, načinu održavanja sastanka, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznesenim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika.
(10) Donesena odluka obvezujuća je za sve suvlasnike ako je potpisana ili je za nju dao suglasnost ovim Zakonom propisani broj suvlasnika.
UČESTALOST SASTANAKA
Članak 38.
Sastanak suvlasnika obvezno se održava najmanje jedanput godišnje i na njemu se raspravlja o svim pitanjima važnim za upravljanje zgradom, a posebno o godišnjem izvještaju o upravljanju i održavanju, donošenju godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade za iduću godinu te višegodišnjem programu održavanja zgrade.
KUĆNI RED
Odredbama ovoga članka propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo kako unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često postoje od strane suvlasnika, najmoprimaca i drugih stanara, kršenja njegovih odredbi.
Suvlasnik koji za to ima interes ovlašten je na primjereni način dokumentirati kršenje kućnog reda (fotografija, video zapis ili zvučni zapis), a kako bi se takav zapis koristio kao dokaz u eventualnom sudskom sporu, te potom prikupiti potpise većine suvlasnika koji će potvrditi da je do kršenja odredbi kućnog reda zaista i došlo. Odredbama ovoga članka propisuju se i kazne u slučaju ne pridržavanja kućnog reda.
Kazne je suvlasnik obvezan uplatiti na račun na kojem se nalaze sredstva zajedničke pričuve, i to u trostrukom iznosu od utvrđenog iznosa mjesečne zajedničke pričuve. U svrhu ujednačavanja sadržaja kućnog reda, propisuje se da će se ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo donijeti pravilnik kojim će se urediti opće odredbe kućnog reda u zgradama.
Članak 31.
(1) Kućni red zgrade sastoji se od općih i posebnih pravila.
(2) Suvlasnici i svi koji se koriste zgradom obvezni su pridržavati se kućnog reda.
(3) Suvlasnik je odgovoran za pridržavanje kućnog reda za sve treće osobe koje se koriste njegovim posebnim dijelom zgrade ili su kod njega u posjetu.
(4) Nepridržavanje pravila kućnog reda smatra se neurednim izvršavanjem obveza iz međuvlasničkog ugovora.
(5) Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom propisuje opća pravila kućnog reda koja se odnose na korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dopuštenu razinu buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, satnicu kućnog mira, kao i odstupanja u iznimnim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove te po potrebi i druga pitanja.
ODLUKE SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članaka uređuje se da odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i važećih propisa suvlasnici donose na sastanku suvlasnika. Ujedno se odredbom pobliže definira tko i na koji način saziva predmetne sastanke te se propisuje da se o sastancima vodi zapisnik na način određen tom odredbom kao i da je odluka donesena na predmetnim sastancima obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika.
Članak 39.
(1) Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika.
(2) Odluka iz stavka 1. ovoga članka smatra se poslom redovite uprave sukladno zakonu kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
(3) Odluke o upravljanju zgradom odluke su o:
1. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika, zamjenika predstavnika suvlasnika, kao i vijeća suvlasnika
2. izboru i promjeni upravitelja zgrade
3. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade
4. višegodišnjem programu održavanja zgrade
5. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
6. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade
7. visini pričuve
8. obnovi zgrade nakon djelovanja elementarne ili katastrofalne nepogode
9. energetskoj obnovi zgrade, koja može uključivati i sveobuhvatnu obnovu zgrade, zatim primjeni mjera energetske učinkovitosti, ugradnji sustava koji se koriste obnovljivim izvorima energije
10. postavljanju kanalske infrastrukture i mjesta za punjenje električnih vozila, vodeći računa o sigurnosti u slučaju požara
11. uređenju pročelja
12. ugradnji i postavljanju dizala te korištenju zajedničkog prostora i zemljišta za tu namjenu
13. unaprjeđenju pristupačnosti osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti uređajima za nesmetan pristup na zajedničkim dijelovima zgrade s kojima se omogućava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti
14. unaprjeđenju ispunjenja temeljnih zahtjeva za građevinu
15. primjeni mjera zelene infrastrukture na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
16. primjeni mjera održive urbane mobilnosti na zgradi i na građevnoj čestici zgrade te na građevnoj čestici koja pripada zgradi
17. primjeni mjera za smanjenje potrošnje vode
18. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade
19. posebnim odredbama u kućnom redu i o naknadama za povrede
20. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade
21. pravnom zastupanju
22. naknadi za rad predstavnika suvlasnika
23. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam do jedne godine
24. drugim pitanjima povezanim s upravljanjem zgradom o kojima, prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima, odlučuju suvlasnici u okviru redovitog održavanja.
(4) Kvalificiranom većinom donose se odluke o:
1. poslovima iz članka 27. ovoga Zakona
2. prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog posebnog dijela u istom suvlasničkom omjeru
3. dogradnji i/ili nadogradnji zgrade ako će suvlasnici cijele nekretnine postati suvlasnici tog dograđenog i/ili nadograđenog dijela zgrade u istom suvlasničkom omjeru
4. davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine
5. osnivanju založnog prava na zgradi ako se založnim pravom osigurava tražbina koja se koristi za poboljšice zgrade, i to u onoj visini za koju je povećana vrijednost zgrade.
(5) Iznimno od stavka 1. ovoga članaka, u slučaju izvršenja nužnih popravaka iz članka 26. stavka 2. ovoga Zakona odluka o s tim povezanom povećanju iznosa pričuve može se donijeti uz suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige.
(6) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluke o davanju suglasnosti za obavljanje djelatnosti u zgradi koje se ne mogu smatrati mirnim i tihim djelatnostima, odluke o davanju suglasnosti za kratkoročan najam i najam za veći broj osoba donose se uz uvjete propisane člancima 33., 34. i 35. ovoga Zakona.
(7) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, odluka o izboru predstavnika suvlasnika koji nije jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi donosi se dvotrećinskom većinom.
(8) Upravitelj zgrade obvezan je sve odluke suvlasnika u upravljanju zgradom dostaviti u Registar zajednica suvlasnika.
OBAVEZE SUVLASNIKA
Članak 41.
(1) Suvlasnik je obvezan:
1. ponašati se u skladu s ovim Zakonom i drugim važećim zakonima, međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika
2. omogućavati upravljanje i održavanje zgrade
3. održavati svoj poseban dio zgrade
4. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade odnosno vlasništvo posebnog dijela zgrade u roku od 30 dana od dana nastanka promjene
5. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni broja osoba koje se koriste posebnim dijelom zgrade, ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade, najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
6. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni najmoprimca najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
7. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni namjene stana najkasnije u roku od 15 dana od nastanka promjene
8. dopustiti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju zgrade odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja oštećenja ili kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika
9. omogućiti izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i na radove koji se odnose na održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika
10. osigurati nesmetan pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji
11. obavijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi
12. obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj adresi prebivališta ako ne stanuje u zgradi u kojoj je suvlasnik
13. prije prikupljanja potrebnih potpisa obavijestiti predstavnika suvlasnika o svojoj namjeri da stan daje u kratkoročan najam ili u najam za više osoba.
(2) Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.
(3) Građevinski radovi na zgradi smiju se izvoditi samo sukladno propisima kojim se uređuje područje gradnje.
(4) Ako je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.
(5) Ako suvlasnik onemogućava mirno održavanje sastanaka suvlasnika, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke i tomu prilagoditi način pozivanja na sastanak suvlasnika, a prema potrebi poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i učinkovitog upravljanja zgradom.
(6) Ako se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojom nazočnošću spriječiti remećenje javnog reda i mira i osigurati da se sastanak suvlasnika održi.
PREDSTAVNIK SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje osobe predstavnika suvlasnika, način njegovog izbora te njegova prava i obveze.
Članak 42.
(1) Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.
(2) Ako nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika na način predviđen stavkom 1. ovoga članka, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području zgrada nalazi.
(3) Odluka o izboru predstavnika suvlasnika iz stavka 2. ovoga članka donosi se dvotrećinskom većinom.
(4) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:
1. predstavljati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom
2. sazivati i voditi sastanak suvlasnika
3. koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
4. dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade
5. nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine
7. potpisati ugovor za čišćenje zgrade
8. izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
9. imati pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezano uz taj račun
10. druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom.
(5) Predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona.
(6) Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže iznosima do najviše 2000,00 eura po pojedinom poslu.
(7) Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, upravitelj je sve suvlasnike dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja.
(8) Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja iz stavka 7. ovoga članka, upravitelj će imenovati prinudnog predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika.
(9) Prinudni predstavnik suvlasnika, kojeg imenuje upravitelj, mora biti poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište u jedinici lokalne samouprave u kojoj se zgrada nalazi te mora imati visoku stručnu spremu iz područja društvenih ili tehničkih znanosti, uz uvjet da se protiv te osobe ne vodi kazneni postupak.
(10) Upravitelj je dužan u roku od 15 dana obavijestiti sve suvlasnike o imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.
(11) Prava i obveze predstavnika suvlasnika iz ovoga Zakona ne mogu se prenijeti na treće osobe.
(12) Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka te ostvaruje pravo na novčanu naknadu za svoj rad.
MANDAT I OBAVEZE PREDSTAVNIKA
Odredbama ovoga članka propisuje se trajanje mandata predstavnika suvlasnika. Mandat suvlasnika prestaje opozivom, ostavkom ili smrću te se propisuje način opoziva predstavnika suvlasnika. Također, ovim se člankom propisuju obveze predstavnika suvlasnika nakon prestanka njegova mandata. Reguliranje ovoga pitanja pokazalo se potrebnim s obzirom na to da se u praksi događa da predstavnik suvlasnika nakon što podnese ostavku više nema nikakvih obveza prema ostalim suvlasnicima. Radi uređenja odnosa između suvlasnika propisuje se obveza predstavniku suvlasnika da nakon ostavke ili opoziva podnese izvješće o svom radu, a svu relevantnu dokumentaciju, isprave, šifre i ostalo u vezi zgrade, preda upravitelju zgrade.
Članak 43.
(1) Mandat predstavniku suvlasnika prestaje:
– opozivom
– ostavkom ili
– smrću.
(2) Predstavnik suvlasnika podnosi ostavku u pisanom obliku i o podnošenju ostavke dužan je istoga dana izvijestiti sve suvlasnike pisanim putem, poštom ili putem oglasne ploče i elektroničkom poštom, a upravitelja zgrade pisanim putem, poštom ili elektroničkom poštom.
(3) Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan dužan je suvlasnicima podnijeti izvješće o izvršenju programskih i ugovornih obveza koje se odnose na upravljanje i održavanje zgrade, sa stanjem na dan podnošenja ostavke.
(4) Predstavnik suvlasnika koji je podnio ostavku ili je opozvan, osim izvješća iz stavka 3. ovoga članka, dužan je u roku od tri radna dana predati upravitelju zgrade svu dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu, o čemu se sastavlja poseban primopredajni zapisnik.
(5) Dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu iz stavka 4. ovoga članka upravitelj je dužan zadržati do obavijesti suvlasnika o imenovanju novoga predstavnika suvlasnika.
(6) Opoziv odluke o izboru predstavnika suvlasnika donosi se natpolovičnom većinom
NAKNADA PREDSTAVNIKA
Odredbama ovoga članka propisuje se naknada za rad i sankcije za predstavnika suvlasnika. Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika. Također, praksa je pokazala da je za one predstavnike suvlasnika koji primaju naknadu za taj rad potrebno propisati i sankcije za zanemarivanje obavljanja poslova predstavnika suvlasnika.
Članak 44.
(1) Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika.
(2) Predstavnik suvlasnika koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze dužan je u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan.
(3) Ako predstavnik suvlasnika grubo zanemaruje svoje obveze, suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine ukupne vrijednosne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige uputit će upozorenje predstavniku suvlasnika u kojem će biti naveden rok, koji ne može biti kraći od osam dana, da postupi u skladu sa svojim obvezama.
(4) Ako predstavnik suvlasnika ne postupi u skladu s upozorenjem iz stavka 3. ovoga članka, suvlasnici mogu donijeti odluku kojom će utvrditi grubo zanemarivanje obveze od strane predstavnika suvlasnika iz stavka 3. ovoga članka i odrediti iznos mjesečnih naknada sukladno stavku 2. ovoga članka koje je predstavnik suvlasnika dužan uplatiti u zajedničku pričuvu.
(5) Odluka o naknadama za predstavnika suvlasnika i odluke o naknadi za grubo zanemarivanje za predstavnika suvlasnika donose se natpolovičnom većinom suvlasnika.
(6) Grubim zanemarivanjem obveza predstavnika suvlasnika smatra se:
1. ako predstavnik suvlasnika ne pokuša sazvati i održati sastanak suvlasnika najmanje jednom godišnje
2. ako ne obavijesti ostale suvlasnike o novonastalim okolnostima o kojima je morao obavijestiti suvlasnike, a osobito o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja
3. ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili višegodišnji program održavanja zgrade i pojedinih poslova u vezi s održavanjem zgrade nije donesen krivnjom predstavnika suvlasnika
4. ako mu suvlasnik ili stanar prijavi štetu koja nastaje na posebnim ili na zajedničkim dijelovima zgrade zbog neispravnosti na zajedničkim dijelovima zgrade, a krivnjom predstavnika suvlasnika nastane šteta u većem obujmu od štete koja bi nastala da je predstavnik suvlasnika pravodobno obavijestio upravitelja
5. ako predstavnik suvlasnika upravitelju ne dostavi odluku suvlasnika donesenu u vezi sa suvlasničkim upravljanjem i održavanjem zgrade
6. ako predstavnik suvlasnika potpiše nalog za isplatu sredstava iz zajedničke pričuve koji nije bio ovlašten potpisati
7. ako ne izradi izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini i ne dostavi ga suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom
8. ako u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade, ako je za to bio zadužen
9. ako prilikom prestanka obveza predstavnika suvlasnika ne postupi u skladu s člankom 43. ovoga Zakona.
VIJEĆE SUVLASNIKA
Odredbama ovoga članka propisuje se mogućnost osnivanja vijeća suvlasnika koje pruža stručnu pomoć prema predstavniku suvlasnika. Ovom odredbom propisuje način osnivanja Vijeća suvlasnika, način odlučivanja i imenovanja predsjednika Vijeća suvlasnika te druga pitanja o radu Vijeća suvlasnika.
Članak 45.
(1) Ako se tako predvidi međuvlasničkim ugovorom, unutar zajednice suvlasnika može se osnovati Vijeće suvlasnika koje pruža stručnu pomoć predstavniku suvlasnika u obavljanju njegovih zadaća te nadzire rad predstavnika suvlasnika i upravitelja.
(2) Član vijeća suvlasnika može biti jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.
(3) Ako se osniva Vijeća suvlasnika, međuvlasničkim ugovorom potrebno je propisati:
– mogućnost da se formira Vijeće suvlasnika
– koje cjeline zgrade zastupaju pojedini članovi Vijeća suvlasnika
– koliko najmanje i koliko najviše članova može imati Vijeće suvlasnika
– način izbora članova i predsjednika Vijeća suvlasnika
– način rada Vijeća suvlasnika
– kvorum i potrebne većine za donošenje odluka.
(4) Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti da Vijeće suvlasnika donosi odluke koje su suvlasnici ovlašteni donositi jednotrećinskom i natpolovičnom većinom, kao i ograničenja u odlukama koje Vijeće može donijeti.
(5) Odluku o izboru članova Vijeća suvlasnika za svaku pojedinu cjelinu donose suvlasnici te cjeline.
(6) Članovi Vijeća suvlasnika među sobom, natpolovičnom većinom izabranih članova Vijeća, biraju i opozivaju predsjednika Vijeća.
(7) Vijeće suvlasnika konstituira se izborom predsjednika Vijeća suvlasnika na prvoj sjednici koja se mora održati najkasnije 30 dana od dana donošenja Odluke o izboru Vijeća suvlasnika.
(8) Vijeće suvlasnika o svojem radu podnosi suvlasnicima kratko pisano izvješće najkasnije do 1. veljače tekuće godine za proteklu godinu.
(9) O sastanku Vijeća suvlasnika vodi se zapisnik koji potpisuje predsjednik Vijeća suvlasnika ili druga osoba koja je sazvala sastanak i zapisničar.
ZAMJENIK PREDSTAVNIKA
Odredbama ovoga članka propisuje se mogućnost imenovanja zamjenika predstavnika suvlasnika koji mijenja predstavnika suvlasnika slučaju njegove spriječenosti i ima ista prava i obveze kao i predstavnik suvlasnika dok obavlja zamjenu.
Članak 46.
(1) Zamjenik predstavnika suvlasnika mijenja predstavnika suvlasnika u slučaju njegove spriječenosti i ima ista prava i obveze kao i predstavnik suvlasnika dok obavlja zamjenu te ga se bira odlukom natpolovične većine suvlasnika.
(2) Mogućnost imenovanja zamjenika suvlasnika, njegove ovlasti i naknada za njegov rad propisuju se međuvlasničkim ugovorom.
OBAVEZA IZBORA UPRAVITELJA
Odredbama ovoga članka propisuje se obveza suvlasnicima da upravljanje zgradom povjere upravitelju te slučajevi iznimke od predmetne obveze.
Članak 47.
(1) Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade obvezni su poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade.
(2) Investitor novoizgrađene zgrade obvezan je poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti uporabne dozvole, osim u slučajevima kada nakon izgradnje investitor ostane jedini vlasnik.
(3) Obveza iz stavka 1. ovoga članka ne odnosi se na zgrade s jednim vlasnikom i zgrade čiji su suvlasnici bračni drugovi ili izvanbračni drugovi ili životni partneri ili neformalni životni partneri i/ili osobe u međusobnom krvnom ili tazbinskom srodstvu.
PRIBAVLJANJE SUGLASNOSTI
Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje donošenja odluke suvlasnika u slučaju u kojem nije moguće sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke na način da u tom slučaju predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke može pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži uz dokaz identiteta ili elektroničkim potpisima. Dokaz identiteta suvlasnika utvrdit će se uvidom u osobnu iskaznicu koja se može dostaviti i putem elektroničke pošte. Ujedno se propisuje da je odluka donesena na taj način obvezujuća za sve suvlasnike te da istu predstavnik suvlasnika obavezno objavljuje na oglasnoj ploči ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.
Članak 40.
(1) Ako se zbog veličine zgrade ili zbog drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak suvlasnika s potrebnom većinom za donošenje odluke iz članka 37. ovoga Zakona, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke pribavit će suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom.
(2) Odluka donesena na način propisan u stavku 1. ovoga članka obvezujuća je za sve suvlasnike.
(3) Predstavnik suvlasnika obvezan je odluku donesenu na način propisan odredbom stavka 1. ovoga članka objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži.
UGOVOR O UPRAVLJANJU ZGRADOM
Odredbama ovoga članka pobliže se definira obvezni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom kojeg suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem izabranim odlukom donesenom na temelju ovoga Zakona.
Članak 48.
(1) Poslovi upravljanja zgradom povjeravaju se upravitelju zgrade ugovorom o upravljanju zgradom (u daljnjem tekstu: ugovor o upravljanju) koji suvlasnici zgrade u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika, sklapaju s upraviteljem zgrade izabranim odlukom donesenom na temelju ovoga Zakona.
(2) Ugovor o upravljanju sadrži:
1. ugovorne strane
2. mjesto i datum sklapanja
3. podatke o odluci suvlasnika o izboru odnosno promjeni upravitelja zgrade
4. zemljišnoknjižne i katastarske oznake ako su zgrade upisane u zemljišnu knjigu i katastar, adresu i osobni identifikacijski broj zajednice suvlasnika
5. prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, suvlasnika i zajednice suvlasnika
6. iznos naknade za rad upravitelja zgrade
7. ime i prezime predstavnika suvlasnika i druge osobe ovlaštene za predstavljanje suvlasnika prema upravitelju zgrade, ako takve ima, te granice njegovih ovlasti
8. uvjete i način upravljanja zgradom
9. uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
10. opis zgrade i građevne čestice zgrade
11. popis posebnih dijelova zgrade i vlasnika posebnih dijelova zgrade s veličinom suvlasničkih dijelova nekretnine
12. način dostave informacija upravitelju zgrade nužnih za upravljanje zgradom
13. pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima
14. druga pitanja.
PRINUDNI UPRAVITELJ
Odredbama ovoga članka uređuje se situacija u kojoj suvlasnici nisu izabrali upravitelja sukladno ovome Zakonu. U tome slučaju općinski načelnik odnosno gradonačelnik na čijem području se nalazi zgrada, donijet će rješenje kojim će odrediti upravitelja zgrade. Rješenje se donosi u odnosu na svaku zgradu koja se nalazi u toj u takvoj situaciji pojedinačno, a kako bi suvlasnici takve zgrade imali pravo na učinkovitu pravnu zaštitu. Trenutno to nije slučaj jer je prisilni upravitelj određen odlukom jedinice lokalne samouprave za cijelo područje te jedinice lokalne samouprave te tako određen prisilni upravitelj samostalno preuzima upravljanje i naplaćuje pričuvu, a pravna zaštita je omogućena tek u parničnom postupku. Intencija je ovoga Zakona da sve zgrade imaju upravitelja jer upravo na taj način iste će biti održavane te će se time pridonijeti i njihovoj sigurnosti u prostoru.
Članak 50.
(1) U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom prinudnog upravitelja zgrade, u roku od šest mjeseci od saznanja, imenovat će rješenjem gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi.
(2) Za imenovanje upravitelja iz stavka 1. ovoga članka gradonačelnik odnosno općinski načelnik raspisuje javni poziv u kojem će predvidjeti uvjete koje moraju ispunjavati prinudni upravitelji.
(3) Ponudu na javni poziv iz stavka 2. ovoga članka mogu podnijeti sve fizičke i pravne osobe koje su registrirane za obavljanje djelatnosti upravljanja zgradama i koje imaju uvjete propisane ovim Zakonom.
(4) Ako jedinica lokalne samouprave na svojem području ima više zgrada za koje je potrebno imenovati prinudnog upravitelja, u javnom pozivu iz stavka 2. ovoga članka navodi se broj potrebnih ponuditelja koji će se imenovati za prinudnog upravitelja.
(5) Ako se na javni poziv odazove više upravitelja nego što ima zgrada, za svaku će se zgradu imenovati drugi prinudni upravitelj prema redoslijedu zaprimljenih ponuda, osim u slučaju kada jedna zgrada ima više funkcionalnih cjelina, tada se odabire postojeći ili prevladavajući upravitelj te zgrade.
(6) Ako na javni poziv ne pristigne niti jedna ponuda, za prinudnog upravitelja imenovat će se trgovačko društvo u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi, a koja treba ispunjavati uvjete za upravitelja zgrade propisane ovim Zakonom.
(7) Prinudni upravitelj zgrade na temelju rješenja iz stavka 1. ovoga članka upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja, dok zgradu na upravljanje ne preuzme novoizabrani upravitelj zgrade.
(8) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.
(9) Prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja gradonačelniku odnosno općinskom načelniku može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja.
(10) Prinudni upravitelj zgrade ima sva prava i obveze upravitelja zgrade iz članka 49. ovoga Zakona.
UKIDANJE PRINUDNOG UPRAVITELJA
Odredbama ovoga članka propisuje se situacije kada će gradonačelnik odnosno načelnik općine rješenjem ukinuti rješenje o imenovanju prinudnog upravitelja te imenovati novog prinudnog upravitelja.
Članak 51.
(1) Gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi rješenjem će ukinuti rješenje o prinudnom upravitelju zgrade ako:
1. suvlasnici sklope ugovor o upravljanju u skladu s ovim Zakonom ili
2. prinudni upravitelj zgrade ne upravlja zgradom u skladu s ovim Zakonom.
(2) U slučaju iz stavka 1. točke 2. ovoga članka gradonačelnik grada odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi rješenjem će odrediti novog prinudnog upravitelja zgrade.
(3) Protiv rješenja iz ovoga članka ne može se izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.
PRAVA I OBAVEZE UPRAVITELJA
Odredbama ovoga članka pobliže se definiraju prava i obveze upravitelja zgrade. Tako je jedna od obveza otvorenje i vođenje posebnog računa, podračuna ili računa posebne namjene, te osiguranje vođenja poslovanja svake nekretnine odvojeno od računa upravitelja. Zatim jedna od obveza upravitelja je i minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, izraditi prijedloge godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zgrada, osigurati hitne popravke i u rokovima predviđenim ovim Zakonom podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika i Registar upravitelja zgrada te druge obveze. Za obavljanje obveza određenih ovim Zakonom, pravo je upravitelja ostvariti naknadu sukladno ugovoru o upravljanju odnosno sukladno cjeniku upravitelja.
Članak 52.
(1) Upravitelj zgrade u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze:
1. otvoriti i voditi poseban račun ili račun posebne namjene za svaku zgradu te osigurati vođenje poslovanja svake zajednice suvlasnika odvojeno od računa upravitelja i ostalih računa kojima upravitelj upravlja
2. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili u slučaju potrebe, ako je to u skladu s propisima
3. osigurati poduzimanje aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade
4. osigurati poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako to vlasnik posebnog dijela ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja zgrade
5. osigurati mogućnost poduzimanja aktivnosti radi hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata
6. osigurati hitan popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, a iznimno kasnije, čim to okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja dopuste
7. osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika
8. predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve za provedbu programa održavanja
9. ažurno voditi evidenciju suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade
10. raspoređivati na suvlasnike i naplaćivati troškove zajedničke pričuve i druge zajedničke troškove nekretnine koji se plaćaju iz zajedničke pričuve
11. obavijestiti predstavnika suvlasnika i, po potrebi, poduzeti daljnje aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine
12. redovito podmirivati zajedničke troškove zgrade prema trećim osobama sredstvima zajedničke pričuve
13. izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenoga tekuće kalendarske godine
14. izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine
15. ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika
16. sklopiti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika
17. na zahtjev suvlasnika dati stručno pravno i tehničko mišljenje u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrade
18. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata
19. otvoriti poseban račun za provedbu projekata održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade
20. obavještavati suvlasnike zgrade putem predstavnika suvlasnika o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od dana izvršenja poslova
21. izraditi i suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostaviti do veljače tekuće godine godišnji izvještaj za proteklu godinu o upravljanju zgradom koji, među ostalim, obvezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve te podatke o načinu grijanja po stambenoj jedinici
22. u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrditi i izraditi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci
23. na zahtjev suvlasnika dati na uvid i dostavu isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kojeg to suvlasnik zatraži
24. minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade
25. obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava ili ugovorene međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima
26. u rokovima predviđenim ovim Zakonom podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednica suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada te prijaviti promjene koje utječu na sadržaj registara
27. podnijeti zahtjev za upis opomene o nepridržavanju kućnog reda u Registar zajednica suvlasnika.
(2) Za obavljanje poslova iz stavka 1. ovoga članka upravitelj zgrade ima pravo na naknadu sukladno ugovoru o upravljanju odnosno sukladno cjeniku upravitelja.
(3) U slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja sredstva koja su na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.
NAČIN ISPUNJAVANJA OBAVEZA UPRAVITELJA
Odredbama ovoga članka uređuje se način ostvarivanja i ispunjavanja obveza upravitelja propisanih ovim Zakonom na način da upravitelj isto može ispunjavati vlastitim radom ako za to ispunjava propisane uvjete ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete i koju je u tu svrhu ovlašten opunomoćiti kada je to potrebno. Ujedno se određuje obveza upravitelja da je za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednost veća od 2.500,00 eura obvezan prikupiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude. Također se ovom odredbom propisuje obveza upravitelja da postupa sukladno uputama suvlasnika ako je iste dobio.
Članak 53.
(1) Prava i obveze iz članka 52. ovoga Zakona upravitelj zgrade može ostvarivati odnosno ispunjavati vlastitim radom, ako za to ispunjava propisane uvjete, ili putem druge osobe koja za to ispunjava propisane uvjete, a koju je u tu svrhu ovlašten opunomoćiti kada je to potrebno.
(2) Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednost veća od 2500,00 eura upravitelj zgrade obvezan je zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
(3) Prilikom ispunjavanja obveza iz ovoga članka upravitelj zgrade obvezan je pridržavati se uputa predstavnika suvlasnika, ako ih je dobio.
PREUZIMANJE ZGRADE NA UPRAVLJANJE
Odredbama ovoga članka uređeno je pitanje preuzimanje zgrade na upravljanje od strane upravitelja koji to čini na temelju ugovora o upravljanju. U slučaju promjene upravitelja određuje se da novi upravitelj ne može preuzeti upravljanje ako ranijem upravitelju nije otkazan ugovor o upravljanju odnosno ako taj ugovor raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim. Ujedno se ovom odredbom uređuje pitanje sredstava zajedničke pričuve u slučaju preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novoizabranog upravitelja
Članak 54.
(1) Upravitelj zgrade preuzima zgradu na upravljanje na temelju ugovora o upravljanju.
(2) U slučaju promjene upravitelja novi upravitelj zgrade ne može preuzeti upravljanje ako prijašnjem upravitelju zgrade nije otkazan ugovor o upravljanju odnosno ako nije raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim.
(3) Prethodno izabrani upravitelj zgrade dužan je sredstva zajedničke pričuve utvrđena zapisnikom iz članka 52. stavka 1. točke 22. ovoga Zakona staviti na raspolaganje novoizabranom upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.
(4) Prijašnji upravitelj dužan je novom upravitelju predati dokumentaciju vezanu uz predmete naplate zajedničke pričuve te svu tehničku, financijsku i drugu dokumentaciju koju je posjedovao, a koja se odnosi na zgradu, u roku od 30 dana od dana kada je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom.
UPRAVNI NADZOR
Odredbom ovoga članka propisuje se da upravni nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja.
Članak 55.
Nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo.
OVLASTI KOMUNALNIH REDARA
Odredbom ovoga članka propisuje se ovlast komunalnih redara u provedbi ovoga Zakona.
Članak 56.
(1) Komunalni redari imaju ovlast obavljanja nadzora nad provedbom odredbi ovoga Zakona u skladu s ovlastima koje proizlaze iz zakona kojim se uređuje održavanje komunalnog reda.
(2) Mjere za otklanjanje uočenih nepravilnosti ili druge mjere propisane ovim Zakonom fizičkim i pravnim osobama rješenjem naređuje komunalni redar.
(3) Protiv rješenja koje donosi komunalni redar može se izjaviti žalba o kojoj odlučuje upravno tijelo županije nadležno za poslove komunalnog gospodarstva, a o žalbama protiv rješenja koje donosi komunalni redar Grada Zagreba odlučuje središnje tijelo državne uprave nadležno za poslove komunalnoga gospodarstva.
(4) Žalba izjavljena protiv rješenja komunalnog redara ne odgađa njegovo izvršenje.
(5) Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.
UPRAVITELJ ZGRADE
Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje osobe upravitelja zgrade na način da on može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Ujedno se ovom odredbom određuje da upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuju vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih ugovorom o upravljanju. Također, propisuje se da upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno kao i da raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgrade te sukladno odluci suvlasnika.
Članak 49.
(1) Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.
(2) Upravitelj zgrade upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.
(3) Upravitelj zgrade zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.
(4) Upravitelj zgrade raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgradom te odluci suvlasnika.
PREKRŠAJNE KAZNE ZA UPRAVITELJA
Odredbom ovoga članaka propisuju se prekršajne kazne za upravitelja zgrade.
Važno je napomenuti da će komunalni redar prije prekršajne sankcije izreći prethodnu pisanu opomenu kako bi upravitelj svoje postupanje uskladio sa zakonskom normom. Tek ako u predviđenom roku upravitelj ne uskladi svoje postupanje s odredbama ovoga Zakon, upravitelju se izriče prekršajna sankcija.
Članak 57.
(1) Novčanom kaznom u iznosu od 700,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj upravitelj zgrade pravna osoba ako:
1. nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba u elektroničkom obliku putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra ne podnese zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika i u Registar upravitelja zgrada odnosno ako ne prijavi svaku promjenu upisanih podataka u propisanom roku (članak 10. stavci 1. i 3. i članak 12. stavci 1. i 3.)
2. ne otvori, ne vodi i ne upravlja posebnim računom na koji su položena sredstva zajednice suvlasnika te ne osigura vođenje poslovanja svake nekretnine odvojeno od računa upravitelja (članak 52. stavak 1. točka 1.)
3. ne osigura hitan popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka, osim ako to nije bio u mogućnosti zbog okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja (članak 52. stavak 1. točka 6.)
4. ne osigura provedbu redovitog pregleda ili izvanrednog pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika (članak 52. stavak 1. točka 7.)
5. ne vodi ažurno evidencije suvlasnika odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade (članak 52. stavak 1. točka 9.)
6. ne raspoređuje ili ne naplaćuje troškove zajedničke pričuve ili druge zajedničke troškove nekretnine na suvlasnike koji se plaćaju iz zajedničke pričuve (članak 52. stavak 1. točka 10.)
7. ne poduzme potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici (članak 52. stavak 1. točka 11.)
8. ne izradi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenoga tekuće kalendarske godine (članak 52. stavak 1. točka 13.)
9. ne izradi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade i ne dostavi ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine (članak 52. stavak 1. točka 14.)
10. na zahtjev predstavnika suvlasnika ne da stručno pravno i tehničko mišljenje u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrade (članak 52. stavak 1. točka 17.)
11. u ime i za račun suvlasnika zgrade ne prijavi projekte za sufinanciranje održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade te ne sklopi ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata (članak 52. stavak 1. točka 18.)
12. ne otvori poseban račun za provedbu projekata održavanja, obnove ili unaprjeđenja svojstava zgrade (članak 52. stavak 1. točka 19.)
13. ne izradi ili suvlasnicima, putem predstavnika suvlasnika, ne dostavi do veljače tekuće godine godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili ako taj izvještaj ne sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve te podatke o načinu grijanja po stambenoj jedinici (članak 52. stavak 1. točka 21.)
14. u suradnji s predstavnikom suvlasnika ne utvrdi ili ne izradi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci (članak 52. stavak 1. točka 22.)
15. na zahtjev suvlasnika ne da na uvid ili ne omogući dostavu isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom ili druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kojeg to suvlasnik zatraži (članak 52. stavak 1. točka 23.)
16. ne izvrši minimalno jednom godišnje pregled zgrade radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade (članak 52. stavak 1. točka 24.)
17. ne podnese zahtjev za upis opomene o nepridržavanju kućnog reda u Registar zajednica suvlasnika (članak 52. stavak 1. točka 27.)
18. ne izda opomenu i odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda (članak 32. stavci 3. i 8.)
19. prethodno izabrani upravitelj ne stavi na raspolaganje sredstva zajedničke pričuve novom upravitelju u roku od 30 dana od dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom (članak 54. stavak 3.)
20. prethodno izabrani upravitelj ne preda novom upravitelju dokumentaciju vezanu uz predmete naplate zajedničke pričuve te svu tehničku, financijsku i drugu dokumentaciju koju je posjedovao, a koja se odnosi na zgradu, u roku od 30 dana od kojega je novi upravitelj preuzeo upravljanje zgradom (članak 54. stavak 4.)
21. ne dostavi jedinici lokalne samouprave, u roku od 90 dana od stupanja na snagu pravilnika iz članka 67. stavka 2. ovoga Zakona, evidenciju s nužnim podacima o važećim ugovorima o upravljanju zgradama (članak 66. stavak 3.)
22. ne dostavi svim zgradama kojima upravlja u roku od 180 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona važeći kućni red i ne postavi ga u obliku zidne ploče na vidljivu mjestu u zajedničkom prostoru zgrade (članak 66. stavak 4.)
23. ne podnese zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada u roku od šest mjeseci od njihova ustrojavanja (članak 66. stavak 5.).
(2) Ako je upravitelj zgrade fizička osoba, za prekršaj propisan stavkom 1. ovoga članka kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 350,00 do 2750,00 eura.
(3) Prije izricanja kazne iz stavaka 1. i 2. ovoga članka komunalni redar će upravitelju izreći prethodnu pisanu opomenu, koja nije prekršajno pravna sankcija, i dodijeliti mu primjeren rok da svoje postupanje uskladi s odredbama ovoga Zakona, a kazna će se izreći tek ako upravitelj u dodijeljenom roku ne postupi po zahtjevu komunalnog redara.
(4) Ako se izrekne kazna iz stavka 1. ovoga članka, novčanom kaznom u iznosu od 100,00 do 1000,00 eura kaznit će se za prekršaj i odgovorna osoba u pravnoj osobi upravitelju zgrade.
(5) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi.
PREKRŠAJNE KAZNE ZA SUVLASNIKE
Odredbom ovoga članaka propisuju se prekršajne kazne za suvlasnike zgrade. Tako se, među ostalim propisuje, novčana kazna za suvlasnika ako ne dozvoli ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju zgrade, odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika, kao i novčana kazna za suvlasnika koji ne omogući izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika.
Ovom odredbom ograničava se pravo vlasništvo, ali u skladu s legitimnim ciljem koji se želi postići a to je je zaštita života i sigurnost svih suvlasnika u zgradi. Naime, zgrada je zajednica suvlasnika u kojoj svi trebaju doprinijeti sigurnom životu u zajednici što se postiže kroz održavanje zajedničkih dijelova zgrade. Naime, tijekom razornih potresa koji su pogodili u 2020. godini Republiku Hrvatsku, pokazalo se da su zgrade koje su oštećene bile prilično neodržavane te su stoga nakon potresa predstavljale opasnost kako za suvlasnike koji u njima žive tako i za susjedne građevine i građane koji prolaze u njihovoj neposrednoj blizini. Cilj je legitiman, a to je sigurnost građana i imovine. Mjera propisana ovom odredbom je prikladna, budući da se pravo vlasništva ograničava samo iz razloga kako bi se održavali posebni dijelovi odnosno otklonili kvarovi koji mogu ugroziti sigurnost i živote ljudi u zajednici.
Članak 58.
(1) Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik pravna osoba ako:
– odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne dopusti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju zgrade odnosno osobi koju upravitelj zgrade odredi, ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika (članak 41. stavak 1. točka 8.)
– odmah, odnosno u najkraćem mogućem roku, ne omogući izvođenje radova u svojem posebnom dijelu zgrade koji se odnose na hitne popravke, kao i one koji se odnose ne održavanje, obnovu i unaprjeđenje svojstava zgrade za koju je izrađena projektna dokumentacija i donesena važeća odluka zajednice suvlasnika (članak 41. stavak 1. točka 9.).
(2) Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.
(3) Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik pravna osoba ako:
– na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 20. stavak 2.)
– na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave (članak 20. stavak 4.)
– postavi zamjenske elemente na izgrađenim zgradama koji geometrijskim odnosima i bojom nisu usklađeni s originalnim elementima (članak 20. stavak 6.).
(4) Za prekršaje iz stavka 2. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.
(5) Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 2000,00 eura kaznit će se za prekršaj zajednica suvlasnika koja ne osigura zgradu (članak 30.).
(6) Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 33. stavkom 3. ovoga Zakona.
(7) Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 33. stavkom 2. ovoga Zakona.
(8) Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji iznajme stan bez suglasnosti suvlasnika propisane člankom 34. stavkom 1. ovoga Zakona.
(9) Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 34. stavkom 1. ovoga Zakona.
(10) Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji iznajme poseban dio zgrade bez suglasnosti suvlasnika propisane člankom 35. stavkom 1. ovoga Zakona.
(11) Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici fizičke osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 35. stavkom 1. ovoga Zakona.
(12) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi.
PREKRŠAJNE KAZNE ZA IZVODITELJE RADOVA
Ovim člankom propisuje se novčana kazna za pravne osobe kao izvođača nezakonitih radova.
Članak 59.
(1) Pravna osoba kaznit će se novčanom kaznom u iznosu od 5500,00 do 10.000,00 eura ako njezini djelatnici:
– u zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine odnosno u zgradama koje su građene bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža izvedu proreze za instalacije u zidovima i ugrade instalacijske ormariće za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada (članak 20. stavak 1.)
– na izgrađenim zgradama izvedu radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 20. stavak 2.)
– na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postave uređaje za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenske sustave (članak 20. stavak 4.)
– postave zamjenske elemente na izgrađenim zgradama koji geometrijskim odnosima i bojom nisu usklađeni s originalnim elementima (članak 20. stavak 6.).
(2) Novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se i odgovorna osoba u pravnoj osobi iz stavka 1. ovoga članka.
(3) Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se fizička osoba obrtnik ili fizička osoba koja obavlja samostalnu djelatnost.
(4) Naplaćene kazne iz ovoga članka prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi.
PRIJELAZNE ODREDBE
Odredbama ovih članka, koje su prijelaznog karaktera, uređuju se pitanja koja se odnose na rokove za ustrojavanje Registra zajednice suvlasnika i Registra upravitelja zgrada, sklopljene međuvlasničke ugovore, izabrane predstavnike suvlasnika, preinaku tužbe u aktivnim sudskim postupcima, prelazak računa pričuve na zajednicu suvlasnika, dosadašnje upravitelje zgrada te rokove i nadležnost za donošenje akata i dokumenata koji se donose na temelju ovoga Zakona, kao i okončanje postupaka pokrenutih prema odredbama prijašnjih propisa, a koji su u tijeku.
Postupci pokrenuti po odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredbe o održavanju zgrada dovršit će se prema odredbama tih propisa.
Ustrojavanje Registra zajednica suvlasnika i Registra upravitelja zgrada
Članak 60.
Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada ustrojava se u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
Međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju i održavanju zgrade
Članak 61.
(1) U roku od dvije godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona suvlasnici su obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom.
(2) Međuvlasnički ugovori i ugovori sklopljeni s upraviteljima zgrada u pogledu održavanja i upravljanja zgradom prije stupanja na snagu ovoga Zakona vrijede do sklapanja novih ugovora, a najduže do isteka roka iz stavka 1. ovoga članka.
(3) Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade koji nisu sklopili ugovor s upraviteljem zgrade do dana stupanja na snagu ovoga Zakona obvezni su poslove upravljanja i održavanja zgrade povjeriti upravitelju zgrade na način propisan ovim Zakonom u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(4) Ako suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade ne postupe sukladno odredbi stavka 2. ovoga članka, postupa se sukladno odredbama ovoga Zakona kojima je uređeno određivanje prinudnog upravitelja.
Predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika u prijelaznom razdoblju
Članak 62.
Predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika izabrani do dana stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju s radom kao predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika izabrani na temelju ovoga Zakona.
Obveze suvlasnika u prijelaznom razdoblju
Članak 63.
(1) Vlasnici stanova koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za obavljanje registrirane djelatnosti iz članka 33. stavka 2. ovoga Zakona obvezni su prikupiti suglasnosti iz toga stavka u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Vlasnici stanova koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za kratkoročan najam obvezni su prikupiti suglasnosti iz članka 34. ovoga Zakona u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(3) Vlasnici posebnih dijelova zgrade koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za najam više osoba obvezni su prikupiti suglasnosti iz članka 35. ovoga Zakona u roku od godine dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(4) Odredbe stavaka 1., 2. i 3. ovoga članka ne utječu na mogućnost zaštite suvlasnika koju imaju prema odredbama zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
Preinaka tužbe u aktivnim sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima
Članak 64.
(1) U sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima koji su započeti, a nisu dovršeni do stupanja na snagu ovoga Zakona tužitelj može sve do zaključenja glavne rasprave preinačiti tužbu na način da umjesto suvlasnika zgrade tuži zajednicu suvlasnika nakon upisa u registar zajednice.
(2) U sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima koji su započeti, a nisu dovršeni do stupanja na snagu ovoga Zakona, sve do zaključenja glavne rasprave, moguće je preinačiti tužbu na način da umjesto svih suvlasnika zgrade ili upravitelja zgrade u ime suvlasnika zgrade kao tužitelj bude navedena zajednica suvlasnika.
(3) Za preinake tužbe prema stavcima 1. i 2. ovoga članka nije potreban pristanak tuženika niti je potreban pristanak zajednice suvlasnika ako ona stupa na mjesto tužitelja.
(4) Zajednica suvlasnika koja stupa u parnicu umjesto suvlasnika mora primiti parnicu u onom stanju u kakvu se ona nalazi u trenutku kad u nju stupa.
(5) Protiv rješenja kojim se dopušta preinaka tužbe u smislu stavka 1. ovoga članka posebna žalba nije dopuštena, već se rješenje prvostupanjskog suda može pobijati samo u žalbi protiv konačne odluke.
Prelazak računa pričuve na zajednicu suvlasnika
Članak 65.
Nakon osnivanja zajednice suvlasnika prava i obveze koje proizlaze iz zajedničke pričuve kao račun pričuve prelaze s pojedinih suvlasnika na zajednicu suvlasnika.
Upravitelji zgrade
Članak 66.
(1) Upravitelji zgrade koji su djelatnost upravljanja zgradama obavljali do stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju obavljati djelatnost kao upravitelji zgrade na temelju ovoga Zakona.
(2) Upravitelji zgrade iz stavka 1. ovoga članka dužni su svoj rad uskladiti s ovim Zakonom u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(3) Upravitelji zgrade dužni su evidenciju s nužnim podacima o važećim ugovorima o upravljanju zgradama dostaviti jedinici lokalne samouprave u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(4) Upravitelji zgrade dužni su u roku od 180 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona svim zgradama kojima upravljaju dostaviti novi kućni red i postaviti ga u obliku fiksne zidne ploče za trajno izlaganje u zajedničkom prostoru zgrade kako bi bio vidljiv i čitljiv svakomu tko ulazi u zgradu.
(5) Upravitelji zgrade dužni su u roku od šest mjeseci od ustrojavanja podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika u skladu s člankom 10. stavkom 1. ovoga Zakona odnosno u Registar upravitelja zgrada u skladu s člankom 12. stavkom 1. ovoga Zakona.
Donošenje podzakonskih propisa
Članak 67.
(1) Vlada Republike Hrvatske donijet će odluke iz članka 21. stavka 3. i članka 22. stavka 5. ovoga Zakona u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo donijet će pravilnike iz članka 9. stavka 10., članka 11. stavka 7. te članka 31. stavka 5. ovoga Zakona u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
Postupci u tijeku
Članak 68.
Postupci započeti do stupanja na snagu ovoga Zakona prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine«, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10, 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.) i Uredbe o održavanju zgrada (»Narodne novine«, br. 64/97.) dovršit će se prema odredbama tih propisa.
ČLANAK 1
Odredbama ovoga članka propisuje se predmet i cilj ovoga Zakona. Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada te drugih zgrada ako je to ovim Zakonom propisano. Nadalje, uređuju se i odnosi između sudionika u tom području, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.
Članak 1. (1) Ovim se Zakonom uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, uređuju se odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.
(2) Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona primjenjuju se odredbe zakona i podzakonskih propisa kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.
UKRATKO O ZAKONU – OPĆENITO
Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada predviđeno je da će Vlada u roku 180 dana (od dana njegova stupanja na snagu, 1. siječnja 2025.) donijeti Program ugradnje dizala, no uvjeren sam da će ga donijeti i prije, a čim ga donese, kreće se u objavu javnog poziva, rekao je Bačić u saborskoj raspravi o predloženom zakonu. Na zahtjev Ljubice Lukačić (HDZ) pobrojao je uvjete koje će trebati ispuniti za ugradnju dizala. Potrebno je da zajednica suvlasnika, njih preko 50 posto, donese odluku o ugradnji dizala, treba izraditi projekt ugradnje i trebaju bit osigurana sredstva od najmanje 67 posto vrijednosti projekta, jer će država ugradnju sufinancirati sa 33 posto. Zakonom je otvorena mogućnost da se jedinice lokalne samouprave pridruže sufinanciranju ugradnje dizala.
U skladu sa zakonom, od 1. siječnja 2025. svi koji se odluče za kratkoročni najam trebat će suglasnost suvlasnika, njih dvije trećine, odnosno 66, umjesto 80 posto, kako je planirano ranije.
Vlasnici koji već stanove daju u kratkoročni najam, u roku od pet godina, odnosno do 31. prosinca 2029. godine, morat će ishoditi tu suglasnost. Takvu suglasnost morat će tražiti i neke tihe djelatnosti koje stvaraju buku.
Podsjetimo, Zakon definira ulogu upravitelja, i ulogu predstavnika suvlasnika, te precizno nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je izazivalo poteškoće u praksi. Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Minimalni iznos pričuve vezan je uz Podatak o etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenog podatka, kako bi se jednostavnije obračunavala zajednička pričuva.
Cilj je pridonijeti donošenju kvalitetnog programa upravljanja zgradom da se svaka zgrada pregleda i utvrde rokovi popravaka ili zamjene dotrajalih dijelova jer je ulaganje u zajedničku pričuvu ulaganje u zajedničku imovinu koje se vraća kroz povećanje vrijednosti nekretnine. Stoga je u Zakonu naglašen Program upravljanja zgradom kako bi zgrade postale kvalitetnije i sigurnije.
Pod zgradom se podrazumjeva i blokovska garaža, za koju vrijede sve odredbe Zakona jer je uočeno da se u prostoru nalazi velik broj takvih garaža koje se primjereno ne održavaju.
Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).
Uvodi se Registar zajednice suvlasnika što je preduvjet za dobivanje OIB-a, a iz tog će Registra velik dio podataka preuzimati Porezna uprava u svoj Registar kućanstava. Pomoću tog registra dugoročno ćemo imati kvalitetne podatke o kućanstvima u Republici Hrvatskoj i pokazatelje za stanove u prostoru što će olakšavati postupanje hitnim službama.
Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se često zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne mogu donijeti:
- hitni popravci (npr. puknuće cijevi) – nema obveze prikupljanja suglasnosti
- nužni popravci (npr. sanacija krova) – jedna trećina suvlasnika (dosad 50 posto)
- redovna uprava (npr. odabir predstavnika, upravitelja, odluka o ugradnji dizala) – više od 50 posto suvlasnika
- investicijsko održavanje (velika ulaganja u zgradu) – 80 posto suvlasnika (dosad 100 posto)
Za stanove u kojima se namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najama u stambenim zgradama i najam za više osoba ubuduće će bit potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, s obzirom da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Zakonom je propisano da se najmom za više osoba smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a rodbinski nepovezanih osoba.
Rješenjem koje donosi ovaj Zakon će suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba. Potrebna suglasnost stavlja se na dvije trećine suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika.
Konačnim prijedlogom Zakona uvodi se obveza onima koji već obavljaju glasnu djelatnost ili djelatnost kratkoročnog najma da svoje poslovanje usklade s odredbama Zakona, odnosno da prikupe potrebne suglasnosti u roku od 5 godina od stupanja Zakona na snagu.
Najam za velik broj osoba se pokazuje kao najproblematičniji u praksi, a istodobno i jedini od ovih djelatnosti za koji nije bilo potrebno ishoditi rješenja ili minimalne tehničke uvjete pa je u odnosu na taj specifični najam rok za prilagodbu jedna godina od stupanja Zakona na snagu.
Zakon uvodi mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33 posto i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava. U tu svrhu Vlada će donijeti posebne programe i osigurati sredstva.
Ministar će Pravilnikom o kućnom redu propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost da naplate višu pričuvu suvlasnicima koji krše kućni red. Propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo da suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često krše napisane odredbe.
Uvode se novčane kazne za izvođenje građevinskih radova koji narušavaju statiku zgrade te za zatvaranje balkona i ugradnju uređaja na uličnu fasadu zgrade, kao i kazne za nemarne upravitelje, suvlasnike i predstavnike suvlasnika. Konačnim prijedlogom Zakona zabrana ugradnje klima uređaja odnosi na pročelja koja gledaju na ulice i trgove, a ne više na sva pročelja.
U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci imenovat će gradonačelnik grada rješenjem, odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi. Kao pravni lijek protiv rješenja predviđen je upravni spor. Gradonačelnici će prethodno raspisati javni poziv s uvjetima koje moraju zadovoljavati prinudni upravitelji, a kako bi im se prijavili svi zainteresirani upravitelji. Isto tako propisan je i postupak imenovanja prinudnog predstavnika suvlasnika.
Komunalni redari dobivaju ovlasti obavljanja nadzora nad provedbom odredbi Zakona u skladu s ovlastima zakona koji uređuje održavanje komunalnog reda. Mjere za otklanjanje uočenih nepravilnost ili druge mjere propisane Zakonom fizičkim i pravnim osobama rješenjem naređuje komunalni redar. Sav priljev od novčanih kazni su prihodi jedinica lokalne samouprave.
Optužni prijedlog za prekršaj propisan ovim Zakonom koji u nadzoru utvrdi komunalni redar podnosi nadležno upravno tijelo jedinice lokalne samouprave.
Za upravitelje prekršajne kazne iznose od 700 eura do 5.500 eura, a za suvlasnike prekršajne kazne iznose od 400 eura do 10.000 eura. Prekršaji se odnose na ometanje radova obnove i nužnih radova, ugradnji klima uređaja na ulična pročelja i zatvaranje balkona te kratkoročni najam i najam za radnike bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika.
Za izvođače nezakonitih radova (zatvaranje balkona, ugradnja klima na ulična pročelja i sl.) prekršajne kazne iznose od 5.500 eura do 10.000 eura.